Moradia T5, 350 m² em Charneca de Caparica e Sobreda, Almada
Moradia T5 com 350 m² em Charneca de Caparica e Sobreda, Almada, à venda por 2 850 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 107 112 €, 37,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T5 com 6 casas de banho de 350 m², construído em 2025, certificado energético A. Localizado em rua dos Gladiolos, freguesia de Charneca de Caparica e Sobreda, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Esta vivenda recém-construída oferece uma piscina espelho com uma cascata e um ginásio, aumentando o seu apelo para entusiastas do relaxamento e fitness dentro do pitoresco complexo de golfe da Herdade da Aroeira.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €2,850,000 excede significativamente o valor justo de €1,107,112, resultando numa valorização inflacionada de €1,742,888 (61,2% acima do valor justo). Esta propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,107,112 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €2,850,000 situa-se €1,742,888 (61.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,850,000 face à base da zona de rua dos Gladiolos de €1,212,050 (€3,463/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 90 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 63/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 60 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua dos Gladiolos
Base da zona €1,212,050 + condição +€43,750 + localização +€52,562 = valor justo estimado de €1,107,112 (€3,163/m²), uma diferença de €1,742,888 (61.2%) face ao preço pedido de €2,850,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua dos Gladiolos | Imóvel em análise | €2,850,000 | €8,143 | — | 90 | 63 |
| rua Cabo Espichel, 17 | Ativo | €1,575,000 | €4,688 | 42.4% | 80 | 68 |
| rua Cabo Espichel | Ativo | €1,575,000 | €4,688 | 42.4% | 78 | 66 |
| rua Serra de Nisa, 3 | Ativo | €1,995,000 | €4,394 | 46.0% | 85 | 74 |
| Charneca de Caparica e Sobreda · f36293 | Ativo | €1,197,000 | €4,534 | 44.3% | 85 | 73 |
| Mediana | €1,575,000 | €4,611 | 43.4% | 83 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O potencial rendimento de 2,8% indica que a propriedade não é uma opção atrativa para arrendamento a longo prazo, dado o seu significativo desvio do valor justo de 61,2%. Além disso, a procura moderada nos subúrbios de Lisboa sugere que alcançar uma renda consistente pode ser desafiante. Arrendamento familiar Esta propriedade, embora espaçosa com 5 quartos, está sobrevalorizada a €2.850.000 em comparação com o seu valor justo, tornando-a menos apelativa para arrendamento familiar. As famílias podem preferir alternativas a preços mais razoáveis na área, limitando o mercado de arrendamento para esta propriedade. Manter e esperar Considerando o considerável desvio de 61,2% acima do valor justo, manter esta propriedade como investimento pode levar a retornos abaixo do esperado. As condições económicas gerais e a procura moderada no bairro diminuem ainda mais a sua atratividade para uma estratégia de manter e esperar.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 60/100, existe um risco significativo de maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e potencial perda de rendimentos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 3 108 570 €
- Capital próprio necessário
- 828 570 €
- Prestação mensal
- 9613 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -7642 €
- Preço2 850 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões213 750 €
- Imposto do Selo (escritura)22 800 €
- Imposto do Selo (crédito)13 680 €
- Escritura, registo e banco8340 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 61.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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