Apartamento T3, 141 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal
Apartamento T3 com 141 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, à venda por 435 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 386 766 €, 10% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 141 m², construído em 1995, certificado energético C. Localizado em rua Mariano Coelho, freguesia de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento possui uma ampla sala de estar com lareira que se abre para uma varanda, perfeita para receber convidados enquanto desfruta da vista para o jardim.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €435,000 supera o valor justo de €386,766 em €48,234 (11.1%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Este prémio significativo pode limitar o interesse dos investidores no atual ambiente de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €386,766 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €435,000 situa-se €48,234 (11.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €435,000 face à base da zona de rua Mariano Coelho de €387,186 (€2,746/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 79/100 (Condição 76 · Materiais 81 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 54/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 45 · Económico 55 · Qualidade dos inquilinos 55). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Mariano Coelho
Base da zona €387,186 + condição +€7,711 + localização +€5,969 = valor justo estimado de €386,766 (€2,743/m²), uma diferença de €48,234 (11.1%) face ao preço pedido de €435,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Mariano Coelho | Imóvel em análise | €435,000 | €3,085 | — | 76 | 54 |
| avenida Luísa Todi | Ativo | €340,000 | €3,656 | 18.5% | 75 | 56 |
| avenida de Angola | Ativo | €349,000 | €3,173 | 2.8% | 76 | 47 |
| Setúbal (São Sebastião) · 96c699 | Ativo | €290,000 | €3,021 | 2.1% | 74 | 46 |
| largo José Joaquim Cabecinha, 17 | Ativo | €270,000 | €2,368 | 23.2% | 70 | 53 |
| Mediana | €315,000 | €3,097 | 0.4% | 75 | 50 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este imóvel está sobrevalorizado a €435,000, excedendo o seu valor justo de €386,766 em 11,1%. Com um rendimento bruto de apenas 3,4%, pode não oferecer um retorno atrativo para investidores que procuram uma renda consistente. Compra e manutenção O apartamento T3 em Setúbal está atualmente avaliado acima do seu preço justo, tornando-o uma manutenção arriscada para uma futura valorização. Dada a classificação mista do bairro de 54/100, é improvável que mostre um crescimento suficiente para justificar o preço premium. Arrendamento familiar Como uma opção de arrendamento familiar, este imóvel está sobrevalorizado e pode afastar potenciais inquilinos que procuram uma boa relação preço-qualidade. Com uma pontuação de condição de 79/100, pode atender a algumas expectativas, mas o preço elevado mina a sua atratividade no mercado de arrendamento familiar.
Riscos
Instabilidade Económica e de Inquilinos Dado o score de estabilidade económica de 55 e o score de estabilidade de inquilinos de 55, existe um risco de flutuações nos rendimentos e níveis de ocupação, o que pode impactar os retornos a longo prazo do investimento na propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 476 118 €
- Capital próprio necessário
- 128 118 €
- Prestação mensal
- 1467 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -865 €
- Preço435 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões22 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3480 €
- Imposto do Selo (crédito)2088 €
- Escritura, registo e banco2544 €
- Obras10 905 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (55) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 11.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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