Apartamento em Odivelas
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Apartamento T2 com 107 m² em Odivelas, à venda por 475 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 355 861 €, 20,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 107 m², construído em 2008. Localizado freguesia de Odivelas, concelho de Odivelas, distrito de Lisbon. Esta propriedade dispõe de três varandas espaçosas que oferecem abundante luz natural e uma garagem com um ponto de carregamento para veículos elétricos, aumentando a comodidade para uma vida moderna.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €475,000 está significativamente acima do valor justo de €355,861, representando uma sobrevalorização de €119,139 (25.1%). Esta propriedade não é uma oportunidade financeira dada a sua valorização inflacionada.
Avaliação
Valor justo estimado em €355,861 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €475,000 situa-se €119,139 (25.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €475,000 face à base da zona de Odivelas, Odivelas, Lisbon de €393,118 (€3,674/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 78 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 81/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 80 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 80). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Odivelas, Odivelas, Lisbon
Base da zona €393,118 + condição +€8,527 + localização +€38,318 = valor justo estimado de €355,861 (€3,326/m²), uma diferença de €119,139 (25.1%) face ao preço pedido de €475,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Odivelas · ac9824 | Imóvel em análise | €475,000 | €4,439 | — | 78 | 81 |
| Odivelas · ba3f58 | Ativo | €305,000 | €4,357 | 1.8% | 80 | 75 |
| Odivelas · 735598 | Ativo | €360,000 | €3,333 | 24.9% | 75 | 77 |
| rua dos Operários, 5 | Ativo | €254,900 | €4,472 | 0.7% | 73 | 72 |
| Odivelas · 261ce0 | Ativo | €639,500 | €2,920 | 34.2% | 72 | 76 |
| Mediana | €332,500 | €3,845 | 13.4% | 74 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dada a significativa diferença de 25,1% acima do seu valor justo, os retornos potenciais podem não justificar o investimento inicial, apesar do rendimento bruto modesto de 3,5%. A proximidade a Lisboa aumenta o apelo, mas o custo geral compromete a viabilidade do arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Embora a qualidade do bairro tenha uma pontuação de 81/100, indicando um ambiente favorável para famílias, o preço de listagem do apartamento continua inflacionado em €475,000 em comparação com o valor justo de €355,861. Consequentemente, esta estratégia pode não gerar um fluxo de caixa satisfatório em comparação com outras opções de investimento, dada a sua status sobrevalorizada. Comprar e manter Uma vez que o apartamento está sobrevalorizado em 25,1% em comparação com o seu valor justo, uma estratégia de comprar e manter provavelmente levará a retornos sub-ótimos a longo prazo. Embora a localização perto da área metropolitana de Lisboa ofereça potencial, a estrutura de preços atual não suporta perspectivas favoráveis de valorização de capital ao longo do tempo.
Riscos
Vulnerabilidade a recessões económicas Com uma pontuação de estabilidade económica de 80/100, existe um risco significativo de que recessões impactem a procura de inquilinos e o potencial de rendimentos de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 514 353 €
- Capital próprio necessário
- 134 353 €
- Prestação mensal
- 1602 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -892 €
- Preço475 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões25 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3800 €
- Imposto do Selo (crédito)2280 €
- Escritura, registo e banco2640 €
- Obras5333 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 25.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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