Apartamento T3, 96 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal
Apartamento T3 com 96 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 275 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 152 869 €, 30,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 96 m², certificado energético C. Localizado em rua Engenheiro Ferreira Dias, freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Característica Única: Este apartamento beneficia de janelas eficientes em termos energéticos recentemente instaladas que reduzem significativamente o ruído exterior, melhorando a atmosfera tranquila da casa, apesar de estar localizado numa zona central.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €275,000 está significativamente acima do valor justo de €152,869, resultando numa sobrevalorização de €122,131 (44.4%). Esta propriedade não está posicionada como um investimento competitivo baseado na sua avaliação de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €152,869 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €275,000 situa-se €122,131 (44.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €275,000 face à base da zona de rua Engenheiro Ferreira Dias de €245,184 (€2,554/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 77/100 (Condição 74 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 47/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 50 · Económico 35 · Qualidade dos inquilinos 60). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
rua Engenheiro Ferreira Dias
Base da zona €245,184 + condição +€2,250 + localização -€1,829 = valor justo estimado de €152,869 (€1,592/m²), uma diferença de €122,131 (44.4%) face ao preço pedido de €275,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Engenheiro Ferreira Dias | Imóvel em análise | €275,000 | €2,865 | — | 74 | 47 |
| rua da Electricidade | Ativo | €389,900 | €3,170 | 10.7% | 72 | 53 |
| praçeta das Janelas Verdes, 3 1 | Ativo | €329,000 | €3,500 | 22.2% | 73 | 56 |
| Setúbal (São Sebastião) · 96c699 | Ativo | €290,000 | €3,021 | 5.5% | 74 | 46 |
| avenida Dom João | Ativo | €370,000 | €2,891 | 0.9% | 74 | 54 |
| Mediana | €349,500 | €3,096 | 8.1% | 74 | 54 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada, com um preço de lista de €275,000 que excede significativamente o seu valor justo de €152,869, levando a um gap de avaliação de 44,4%. As condições do bairro e a qualidade dos inquilinos sugerem que a obtenção de arrendamentos de longo prazo pode resultar em um retorno bruto de apenas 3,6%, o que é menos atrativo considerando outras oportunidades de investimento. Renovação de valor agregado Embora a propriedade possa beneficiar-se de melhorias de renovação, o preço inicial supera significativamente o potencial de valorização, tornando o investimento menos atraente. A classificação de condição de 77/100 indica que, embora algumas melhorias possam ser feitas, o preço atual continua elevado, limitando o retorno total do investimento e não justificando o esforço de renovação.
Riscos
Alto Risco Económico A classificação de estabilidade económica de 35/100 indica um risco significativo que pode levar a uma diminuição do valor da propriedade e à rotatividade de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 301 261 €
- Capital próprio necessário
- 81 261 €
- Prestação mensal
- 928 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -515 €
- Preço275 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9856 €
- Imposto do Selo (escritura)2200 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
- Obras10 725 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 44.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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