Apartamento T2, 80 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal
Apartamento T2 com 80 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 199 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 155 011 €, 22,3% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 6,9%. A análise de 6 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, soalho de madeira e pés-direitos altos.
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Visão geral
Apartamento T2 de 80 m², com 1 casa de banho, no 1.º andar, ano de construção 1973, classe energética C. Localização: rua do Alecrim · freguesia: Setúbal (São Sebastião) · concelho: Setúbal · distrito: Setúbal. O apartamento dispõe de varanda e despensa, mas a cozinha e a casa de banho necessitam de uma remodelação extensa.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 199 500 € está acima do valor justo de 155 000 €. A confiança neste valor justo é média; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 44 500 € (22,3%) inferior ao preço pedido — 22,3% de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 203 054 €peso 56%407 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 227 529 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −42 847 €−20,0%a partir de 213 874 €
- Margens de prudência
- −16 016 €−9,4%a partir de 171 027 €
- Valor justo
- 155 011 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 167 362 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações de 407 vendas registadas em São Sebastião, Setúbal, nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa ponderação de 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Quando aplicável, a estimativa deduz o custo das obras previstas e atribui às áreas de jardim, terraço e anexos um peso inferior ao da área habitável; baseia-se também na área habitável ponderada, e não existem dados de microlocalização de transações para esta morada. O valor justo é 155 000 €, e o preço pedido de 199 500 € está acima do valor justo; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 44 500 € (22,3%) inferior ao preço pedido — 22,3% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é média. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 167 000 €; o preço pedido de 199 500 € está 32 500 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 6,9% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O preço pedido de 199 500 € está acima do valor justo de 155 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 44 500 € (22,3%) inferior ao preço pedido — 22,3% de desvalorização face ao preço pedido. A avaliação, com confiança média, diz respeito a um apartamento T2 com 80 m² em São Sebastião, Setúbal, com estado avaliado em 49/100 e bairro em 50/100, fatores a ponderar juntamente com a rentabilidade bruta de 6,9%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, indicando incerteza em ambas as áreas. Incerteza do valor justo O valor justo é de 155 000 €, com confiança média; a avaliação baseia-se na área habitável ponderada e deduz o custo estimado das obras.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 254 544 €
- Capital próprio necessário
- 94 944 €
- Prestação mensal
- 673 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -282 €
- Preço199 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4571 €
- Imposto do Selo (escritura)1596 €
- Imposto do Selo (crédito)958 €
- Escritura, registo e banco1979 €
- Obras45 942 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor calculado sobre a área habitável ponderada
- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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