Apartamento em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça)
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T2 com 123 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, à venda por 449 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 330 306 €, 21% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 123 m², construído em 2001, certificado energético C. Localizado em rua Maria Adelaide Rosado Pinto, 5, freguesia de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Este apartamento possui uma garagem fechada equipada para carregamento de veículos elétricos e janelas em PVC de alta qualidade com excelente desempenho térmico e acústico, aumentando significativamente o conforto habitacional.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €449,500 está significativamente acima do valor justo de €330,306, representando uma sobrevalorização de €119,194 (26.5%). Esta disparidade indica que a propriedade está sobrevalorizada e pode não apresentar uma oportunidade de investimento atraente.
Avaliação
Valor justo estimado em €330,306 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €449,500 situa-se €119,194 (26.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €449,500 face à base da zona de rua Maria Adelaide Rosado Pinto, 5 de €337,758 (€2,746/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 49/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 45 · Económico 35 · Qualidade dos inquilinos 50). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
rua Maria Adelaide Rosado Pinto, 5
Base da zona €337,758 + condição +€6,150 + localização -€1,302 = valor justo estimado de €330,306 (€2,685/m²), uma diferença de €119,194 (26.5%) face ao preço pedido de €449,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Maria Adelaide Rosado Pinto, 5 | Imóvel em análise | €449,500 | €3,654 | — | 75 | 49 |
| praceta Lagar de São João, 3 | Ativo | €385,000 | €3,850 | 5.4% | 74 | 48 |
| Setúbal (São Sebastião) · 65a5da | Ativo | €292,500 | €3,145 | 13.9% | 72 | 49 |
| Setúbal (São Sebastião) · 65a6ee | Ativo | €315,000 | €2,917 | 20.2% | 70 | 40 |
| avenida Bento Gonçalves, 34 | Ativo | €290,000 | €2,900 | 20.6% | 76 | 56 |
| Mediana | €303,750 | €3,031 | 17.1% | 73 | 49 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O imóvel está listado por €449,500, que está significativamente acima do valor justo de €330,306, resultando numa diferença de 26,5% que indica que está sobrevalorizado. Com um rendimento bruto de apenas 2,7% numa área rural que carece de diversidade económica, o potencial para um favorável rendimento em arrendamento a longo prazo é limitado. Compra e manutenção Dado o preço de listagem de €449,500 em relação ao valor justo de €330,306, o imóvel está posicionado 26,5% acima do que o seu valor sugere, classificando-o como sobrevalorizado. Os recursos limitados nas escolas locais e uma baixa classificação do bairro tornam ainda mais complicadas as perspetivas de valorização na estratégia de compra e manutenção.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade do inquilino de 50/100 indica um potencial de alta rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e instabilidade na renda de aluguel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 491 240 €
- Capital próprio necessário
- 131 640 €
- Prestação mensal
- 1516 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1078 €
- Preço449 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 260 €
- Imposto do Selo (escritura)3596 €
- Imposto do Selo (crédito)2158 €
- Escritura, registo e banco2579 €
- Obras10 148 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (50) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 26.5% acima do valor justo.
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