Moradia em Mina de Água
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Moradia T4 com 285 m² em Mina de Água, Amadora, à venda por 890 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 736 972 €, 14,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 5 casas de banho de 285 m², construído em 2026. Localizado em rua Camilo Castelo Branco, 111, freguesia de Mina de Água, concelho de Amadora, distrito de Lisbon. Esta propriedade apresenta elegantes acabamentos em betão exposto e superior isolamento térmico, melhorando a sua estética moderna enquanto garante eficiência energética numa zona residencial altamente valorizada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €890,000 está significativamente acima do valor justo de €736,972, representando uma sobrevalorização de €153,028 (17.2%). Esta diferença indica que a propriedade está acima do valor justo no mercado atual. Buy-to-flip angle. Com uma estratégia de revenda estimada, o objetivo de uma rápida renovação e venda pode gerar lucros; no entanto, podem estar envolvidos elevados custos para igualar o preço pedido. Uma análise de mercado aprofundada é essencial para a rentabilidade potencial. Buy-to-let angle. A propriedade oferece um rendimento bruto de 2.5% com uma renda mensal estimada de €1,854. Os acabamentos de alta qualidade e a localização suburbana tornam-na adequada para arrendamentos familiares a longo prazo, atraindo inquilinos que procuram alojamento de qualidade.
Avaliação
Valor justo estimado em €736,972 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €890,000 situa-se €153,028 (17.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €890,000 face à base da zona de rua Camilo Castelo Branco, 111 de €920,835 (€3,231/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 87/100 (Condição 85 · Materiais 90 · Dimensões das divisões 85). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 77/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Camilo Castelo Branco, 111
Base da zona €920,835 + condição +€35,625 + localização +€68,362 = valor justo estimado de €736,972 (€2,586/m²), uma diferença de €153,028 (17.2%) face ao preço pedido de €890,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Camilo Castelo Branco, 111 | Imóvel em análise | €890,000 | €3,123 | — | 85 | 77 |
| rua Doutor José Fernandes | Ativo | €800,000 | €2,454 | 21.4% | 70 | 73 |
| Queluz e Belas · 25f66e | Ativo | €790,000 | €3,278 | 5.0% | 74 | 85 |
| rua Sociedade, 22 | Ativo | €355,000 | €3,287 | 5.3% | 82 | 74 |
| rua Principal | Ativo | €850,000 | €2,429 | 22.2% | 77 | 73 |
| Mediana | €795,000 | €2,866 | 8.2% | 76 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade, listada por €890,000, excede o seu valor justo de €736,972 em 17.2%, tornando-se sobrevalorizada para perspetivas de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2.5%, o retorno sobre o investimento é provavelmente insuficiente, dado o alto custo inicial. Arrendamento familiar Embora a casa tenha potencial para arrendamento familiar, o seu preço de listagem de €890,000 está significativamente acima do valor justo de €736,972, indicando que está sobrevalorizada. Famílias que procuram arrendamentos na área podem encontrar opções mais atrativas que ofereçam melhor valor para o seu orçamento. Compra e manutenção O preço de listagem atual de €890,000 sugere que a propriedade está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €736,972, o que gera uma oportunidade desfavorável para investimento de compra e manutenção. Os investidores devem considerar o baixo rendimento de 2.5%, que levanta preocupações sobre a rentabilidade a longo prazo no atual contexto de preços.
Riscos
Potencial Queda Económica A pontuação de estabilidade económica de 75/100 indica um risco moderado de potenciais quedas económicas que afetam a estabilidade dos inquilinos, o que pode impactar a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 958 428 €
- Capital próprio necessário
- 246 428 €
- Prestação mensal
- 3002 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2164 €
- Preço890 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões53 400 €
- Imposto do Selo (escritura)7120 €
- Imposto do Selo (crédito)4272 €
- Escritura, registo e banco3636 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 17.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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