Penthouse T3, 336 m² em Alcochete
Penthouse T3 com 336 m² em Alcochete, à venda por 1 400 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 599 045 €, 36,4% abaixo do preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Penthouse T3 com 3 casas de banho de 336 m², certificado energético B. Localizado freguesia de Alcochete, concelho de Alcochete, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O penthouse inclui um terraço privado no telhado com jacuzzi, ideal para entretenimento enquanto desfruta de vistas desobstruídas de 180 graus sobre o rio Tejo. Amenidades: Acesso a instalações de luxo do resort, incluindo spa e piscina infinita.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,400,000 excede significativamente o valor justo de €599,045, criando uma discrepância de €800,955 (57,2%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada no contexto atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €599,045 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,400,000 situa-se €800,955 (57.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,400,000 face à base da zona de Alcochete, Alcochete, Setúbal de €1,020,432 (€3,037/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 82 · Materiais 88 · Dimensões das divisões 84). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 61/100 (Mercado habitacional 55 · Serviços 60 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Alcochete, Alcochete, Setúbal
Base da zona €1,020,432 + condição +€42,000 + localização +€23,477 = valor justo estimado de €599,045 (€1,783/m²), uma diferença de €800,955 (57.2%) face ao preço pedido de €1,400,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alcochete · 262086 | Imóvel em análise | €1,400,000 | €4,167 | — | 82 | 61 |
| Alcochete · 25f471 | Ativo | €545,000 | €2,739 | 34.3% | 72 | 54 |
| Alcochete · 1e6082 | Ativo | €1,050,000 | €5,966 | 43.2% | 88 | 62 |
| Alcochete · 99f20d | Ativo | €560,000 | €5,333 | 28.0% | 80 | 52 |
| Montijo e Afonsoeiro · 937416 | Ativo | €445,000 | €2,853 | 31.5% | 79 | 55 |
| Mediana | €552,500 | €4,093 | 1.8% | 80 | 55 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade não apresenta potencial de rendimento, destacando a sua sobrevalorização com uma diferença significativa de 57,2% em relação ao valor justo. A localização suburbana em Setúbal e a classificação média do bairro sugerem uma procura limitada por arrendamentos de longo prazo, tornando este investimento menos apelativo. Arrendamento familiar Com um preço de listagem de 1.400.000 €, este penthouse excede o valor justo por uma margem substancial, indicando que está sobrevalorizada. A combinação de comodidades limitadas e classificações médias do bairro pode desencorajar famílias à procura de opções de arrendamento, resultando em taxas de ocupação baixas. Comprar e manter Esta propriedade está sobrevalorizada, com um valor justo de 599.045 € que sublinha a sua falta de atratividade como investimento. Manter um ativo numa vizinhança com classificações medianas pode resultar em uma valorização estagnada do ativo e representar um risco para o crescimento de capital a longo prazo.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e de Inquilinos A propriedade tem pontuações de estabilidade económica e de inquilinos de 65/100, indicando potenciais vulnerabilidades na manutenção de rendimentos e níveis de ocupação estáveis devido a condições de mercado moderadas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 527 780 €
- Capital próprio necessário
- 407 780 €
- Prestação mensal
- 4722 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -5969 €
- Preço1 400 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões105 000 €
- Imposto do Selo (escritura)11 200 €
- Imposto do Selo (crédito)6720 €
- Escritura, registo e banco4860 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 57.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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