Edifício de apartamentos em Nadadouro
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Edifício de apartamentos T0 com 251 m² em Nadadouro, Caldas da Rainha, à venda por 689 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 263 034 €, 38,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
apartment_building T0 com 3 casas de banho de 251 m², construído em 1978, certificado energético A. Localizado em rua Engenheiro Luís de Paiva e Sousa, 39, freguesia de Nadadouro, concelho de Caldas da Rainha, distrito de Leiria. Características Notáveis: A villa inclui um sótão projetado para um mini-ginásio e uma sala de máquinas, aumentando tanto a funcionalidade como o conforto neste ambiente tranquilo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €689,000 está significativamente acima do valor justo de €263,034, representando um excesso de €425,966 (61.8%). Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €263,034 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €689,000 situa-se €425,966 (61.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €689,000 face à base da zona de rua Engenheiro Luís de Paiva e Sousa, 39 de €649,086 (€2,586/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 89/100 (Condição 90 · Materiais 88 · Dimensões das divisões 87). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 53/100 (Mercado habitacional 55 · Serviços 55 · Económico 48 · Qualidade dos inquilinos 52). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Engenheiro Luís de Paiva e Sousa, 39
Base da zona €649,086 + condição +€31,375 + localização +€2,747 = valor justo estimado de €263,034 (€1,048/m²), uma diferença de €425,966 (61.8%) face ao preço pedido de €689,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Engenheiro Luís de Paiva e Sousa, 39 | Imóvel em análise | €689,000 | €2,745 | — | 90 | 53 |
| rua Engenheiro Luís de Paiva e Sousa, 39 | Ativo | €971,827 | €3,872 | 41.0% | — | 56 |
| Santa Maria, São Pedro e Sobral da Lagoa · 523060 | Ativo | €4,250,000 | €1,858 | 32.3% | 77 | 53 |
| rua General Queirós | Ativo | €485,000 | €2,566 | 6.5% | 65 | 59 |
| rua Nicolau Breyner, 5 | Ativo | €499,000 | €3,752 | 36.7% | 85 | 59 |
| Mediana | €735,414 | €3,159 | 15.1% | 77 | 58 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Dado o preço de listagem da propriedade de €689,000 e um valor justo de apenas €263,034, é evidente que este investimento está sobrevalorizado em 61.8%, limitando a demanda potencial dos inquilinos impulsionada pela atividade económica limitada na área. Além disso, a estabilidade moderada dos inquilinos da vizinhança e um rendimento de 0% bruto sugerem que as perspetivas de arrendamento de longo prazo podem não ser financeiramente viáveis. Arrendamento familiar A significativa discrepância entre o preço de lista e o valor justo indica que a propriedade não é uma opção atraente para arrendamentos familiares, particularmente numa região rural caracterizada por atividades agrícolas. Com uma pontuação de qualidade do bairro de apenas 53/100, os potenciais inquilinos familiares podem priorizar localizações com melhores amenidades e vitalidade económica, diminuindo ainda mais a atratividade desta estratégia.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica da propriedade de 48 indica uma maior probabilidade de recessões económicas que podem impactar negativamente a renda e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 742 313 €
- Capital próprio necessário
- 191 113 €
- Prestação mensal
- 2324 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2895 €
- Preço689 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões41 340 €
- Imposto do Selo (escritura)5512 €
- Imposto do Selo (crédito)3307 €
- Escritura, registo e banco3154 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (52) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 61.8% acima do valor justo.
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