Edifício de uso misto, 350 m² em Olhão
Edifício de uso misto com 350 m² em Olhão, à venda por 790 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 420 649 €, 31,9% abaixo do preço pedido. A análise de 34 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português. Características visíveis nas fotografias: pés-direitos altos e pavimento cerâmico.
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Visão geral
mix_use_building T0 com 3 casas de banho de 350 m², construído em 1950, certificado energético G. Localizado em rua 18 de Junho, 39, freguesia de Olhão, concelho de Olhão, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade possui uma fachada original adornada com vibrantes azulejos azuis, e um pátio coberto com potencial conversão para estacionamento, aumentando o seu apelo de investimento no centro histórico.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €790,000 está significativamente acima do valor justo de €420,649, indicando que está sobrevalorizada em €369,351 (46,8%). Esta discrepância sugere que os potenciais investidores devem proceder com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €420,649 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €790,000 situa-se €369,351 (46.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €790,000 face à base da zona de rua 18 de Junho, 39 de €1,037,050 (€2,963/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 33/100 (Condição 24 · Materiais 35 · Dimensões das divisões 50). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 75 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua 18 de Junho, 39
Base da zona €1,037,050 + condição -€230,781 + localização +€50,480 = valor justo estimado de €420,649 (€1,202/m²), uma diferença de €369,351 (46.8%) face ao preço pedido de €790,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua 18 de Junho, 39 | Imóvel em análise | €790,000 | €2,257 | — | 24 | 71 |
| avenida dos Bombeiros Municipais de Olhão | Ativo | €249,000 | €2,075 | 8.1% | 30 | 62 |
| rua da Cerca, 66 | Ativo | €365,000 | €2,786 | 23.4% | 40 | 61 |
| via Alameda em Olhão | Ativo | €230,000 | €2,500 | 10.8% | 58 | 70 |
| rua Almirante Reis | Ativo | €240,000 | €2,857 | 26.6% | 60 | 63 |
| Mediana | €244,500 | €2,643 | 17.1% | 49 | 63 |
Tese de investimento
Arrendamento de curta duração A propriedade está sobrevalorizada a €790,000, superando significativamente o valor justo de €420,649. Dada a sua rentabilidade bruta de 0% e uma classificação de condição de 33/100, apresenta altos riscos para o investimento em arrendamento de curta duração. Compra e retenção Com um preço atual muito acima do seu valor justo, esta propriedade não oferece uma oportunidade atraente de compra e retenção. A combinação de uma rentabilidade desfavorável e uma condição abaixo do ideal sugere que a valorização a longo prazo é improvável, tornando-a uma má escolha de investimento. Arrendamento familiar Embora localizada numa área turística popular, a avaliação da propriedade em €790,000 é inflacionada em comparação com o seu valor justo de €420,649. Uma rentabilidade bruta de 0% e uma baixa classificação de condição indicam barreiras significativas à sua viabilidade como investimento de arrendamento familiar.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 65/100, o investimento na propriedade pode estar em risco devido a potenciais flutuações nas condições do mercado local que podem afetar o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 140 241 €
- Capital próprio necessário
- 508 241 €
- Prestação mensal
- 2654 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3330 €
- Preço790 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões47 400 €
- Imposto do Selo (escritura)6320 €
- Imposto do Selo (crédito)3792 €
- Escritura, registo e banco3396 €
- Obras289 333 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (33/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 46.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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