Apartamento em Santa Maria Maior
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Apartamento T2 com 44 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 439 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 56 380 €, 46,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 44 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento está estrategicamente situado perto do icónico Panteão Nacional e da Feira da Ladra, proporcionando acesso excepcional a marcos culturais e atrações locais em Alfama.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €439,000 excede significativamente o valor justo de €56,380, resultando numa sobrevalorização de €382,620 (87.2%). Esta discrepância indica que a procura do mercado atual não justifica tal valorização.
Avaliação
Valor justo estimado em €56,380 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €439,000 situa-se €382,620 (87.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €439,000 face à base da zona de Santa Maria Maior, Lisbon, Lisbon de €226,776 (€5,154/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 76 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 86/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Santa Maria Maior, Lisbon, Lisbon
Base da zona €226,776 + condição +€2,269 + localização +€6,811 = valor justo estimado de €56,380 (€1,281/m²), uma diferença de €382,620 (87.2%) face ao preço pedido de €439,000.
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço atual de €439,000 excede significativamente o valor justo de €56,380, indicando que este investimento não é aconselhável devido à diferença de 87,2%. Além disso, com um rendimento bruto de apenas 2,9%, o retorno potencial não justifica o alto preço de compra. Arrendamento de férias de curto prazo O preço de lista de €439,000 é excessivamente alto em comparação com o valor justo de €56,380, resultando numa sobrevalorização de 87,2%. O rendimento de 2,9% confirma ainda mais a necessidade de cautela, uma vez que os arrendamentos de férias normalmente exigem preços mais competitivos para garantir lucro. A compra e manutenção Com um valor justo de €56,380 e um preço de lista de €439,000, esta propriedade está sobrevalorizada em 87,2%, sugerindo que manter esse investimento seria imprudente. O baixo rendimento bruto de 2,9% agrava a situação, implicando retornos insuficientes ao longo do período de investimento. Não ideal para: Alojamento estudantil O alto preço e o rendimento mais baixo sugerem que as condições de mercado não são favoráveis para atender ao segmento estudantil, que geralmente procura opções mais acessíveis em áreas menos competitivas.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Dado um índice de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco significativo de taxas de rotatividade mais elevadas, o que pode levar a períodos de vacância e custos aumentados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 473 147 €
- Capital próprio necessário
- 121 947 €
- Prestação mensal
- 1481 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -978 €
- Preço439 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões22 420 €
- Imposto do Selo (escritura)3512 €
- Imposto do Selo (crédito)2107 €
- Escritura, registo e banco2554 €
- Obras3554 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 87.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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