Moradia em Queluz e Belas
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Moradia T6 com 875 m² em Queluz e Belas, Sintra, à venda por 2 100 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 850 894 €, 10,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T6 com 9 casas de banho de 875 m², construído em 1967, certificado energético E. Localizado em estrada N117, freguesia de Queluz e Belas, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade inclui uma suite no último andar com sauna privada e banho turco, e uma área exterior equipada com um forno tradicional e instalações para churrasco.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €2,100,000 excede o valor justo de €1,850,894 em €249,106 (11,9%). Esta propriedade está sobrevalorizada com base na sua avaliação atual de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,850,894 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €2,100,000 situa-se €249,106 (11.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,100,000 face à base da zona de estrada N117 de €2,710,750 (€3,098/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 60/100 (Condição 58 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 60). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
estrada N117
Base da zona €2,710,750 + condição -€199,609 + localização +€172,753 = valor justo estimado de €1,850,894 (€2,115/m²), uma diferença de €249,106 (11.9%) face ao preço pedido de €2,100,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| estrada N117 | Imóvel em análise | €2,100,000 | €2,400 | — | 58 | 73 |
| rua dos Pinheiros | Ativo | €2,100,000 | €5,024 | 109.3% | 70 | 68 |
| rua do Palácio, 15 | Ativo | €2,750,000 | €5,009 | 108.7% | 50 | 72 |
| Queluz e Belas · 4ba887 | Ativo | €630,000 | €3,000 | 25.0% | 77 | 75 |
| rua da Água, 6 | Ativo | €759,500 | €1,582 | 34.1% | 75 | 73 |
| Mediana | €1,429,750 | €4,005 | 66.9% | 73 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar Tendo em conta o preço de listagem de €2,100,000, que ultrapassa o valor justo em 11.9%, esta propriedade em Queluz e Belas pode não oferecer um investimento atrativo para famílias que procuram habitação de qualidade. Embora o bairro tenha amenities decentes e uma classificação de qualidade de inquilinos de 73/100, o preço elevado reduz os retornos potenciais, complicando a atratividade para arrendamento. Arrendamento a longo prazo O preço listado de €2,100,000 representa uma margem significativa quando comparado ao valor justo de €1,850,894, resultando num rendimento bruto de apenas 4.6%. Este rendimento reflete o status de sobrevalorização da propriedade e sugere uma rentabilidade limitada no arrendamento a longo prazo numa área suburbana que é geralmente segura, mas que pode não justificar tal despesa. Compra e manutenção Adquirir esta propriedade ao preço de €2,100,000, que está sobrevalorizada em comparação ao seu valor justo de €1,850,894, pode dificultar o crescimento de capital a longo prazo. Com uma classificação de condição de 60/100 e um bairro competitivo, o potencial de valorização parece limitado, tornando-a uma estratégia de compra e manutenção potencialmente arriscada.
Riscos
Risco de volatilidade económica A classificação de estabilidade económica de 70/100 indica potenciais flutuações no mercado local, o que pode afetar negativamente os retornos do investimento a longo prazo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 624 964 €
- Capital próprio necessário
- 944 964 €
- Prestação mensal
- 7083 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4107 €
- Preço2 100 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões157 500 €
- Imposto do Selo (escritura)16 800 €
- Imposto do Selo (crédito)10 080 €
- Escritura, registo e banco6540 €
- Obras334 044 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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