Moradia em Queluz e Belas
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Moradia T6 com 630 m² em Queluz e Belas, Sintra, à venda por 2 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 778 047 €, 24,3% abaixo do preço pedido. A análise de 49 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e campo de golfe. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e elevador.
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Visão geral
Moradia T6 com 8 casas de banho de 630 m², certificado energético E. Localizado em rua do Palácio, 15, freguesia de Queluz e Belas, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A ampla área externa da villa inclui jardins integrados e uma convidativa piscina, todos oferecendo vistas desimpedidas do sereno lago e dos campos verdes circundantes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €2,350,000 é significativamente superior ao valor justo de €1,778,047, representando um prémio de €571,953 (32,2%). Veredicto: sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,778,047 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €2,350,000 situa-se €571,953 (32.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,350,000 face à base da zona de rua do Palácio, 15 de €1,428,399 (€2,267/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,428,399, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,778,047 (€2,822/m²), uma diferença de €571,953 (32.2%) face ao preço pedido de €2,350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Palácio, 15 | Imóvel em análise | €2,350,000 | €3,730 | — | 75 | 68 |
| rua dos Pinheiros | Ativo | €2,100,000 | €5,024 | 34.7% | 70 | 68 |
| estrada N117 | Ativo | €2,100,000 | €2,400 | 35.7% | — | 77 |
| estrada N117 | Ativo | €2,100,000 | €2,400 | 35.7% | 58 | 73 |
| rua do Palácio, 15 | Ativo | €2,750,000 | €5,009 | 34.3% | 50 | 72 |
| Mediana | €2,100,000 | €3,705 | 0.7% | 58 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade, sobrevalorizada em €2,350,000 face a um valor justo de €1,778,047, apresenta um rendimento preocupante de apenas 3,6%. Com uma pontuação de 68/100 para o bairro, poderá ter dificuldades em atrair inquilinos de qualidade a longo prazo, dado os fatores económicos e de comodidades na área. Compra e manutenção Embora a estratégia de manutenção possa implicar uma apreciação estável ao longo do tempo, a compra a 32,2% acima do valor justo apresenta riscos significativos. A combinação do alto custo de aquisição e de uma classificação moderada para o bairro diminui a probabilidade de um crescimento de capital favorável a longo prazo. Arrendamento familiar Embora um arrendamento familiar pareça apropriado neste ambiente suburbano, a propriedade está sobrevalorizada e pode limitar o potencial de preços de aluguer. Como a área possui uma característica mista, as famílias poderão optar por opções nas proximidades com preços mais competitivos, afetando as taxas de ocupação. Não ideal para: Arrendamento de curto prazo, Mercado de luxo, Alojamento para estudantes Dado o seu elevado preço e rendimento limitado, esta propriedade não é adequada para estratégias de arrendamento de curto prazo. O mercado de luxo também é pouco provável de abraçar uma propriedade que a comunidade considera média em caráter e condição, impactando negativamente os retornos potenciais para os investidores.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e de Inquilinos A propriedade apresenta uma estabilidade económica moderada (70/100) e uma estabilidade de inquilinos (70/100), o que pode levar a flutuações nas taxas de ocupação e na receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 615 445 €
- Capital próprio necessário
- 735 445 €
- Prestação mensal
- 7926 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -5337 €
- Preço2 350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões176 250 €
- Imposto do Selo (escritura)18 800 €
- Imposto do Selo (crédito)11 280 €
- Escritura, registo e banco7140 €
- Obras51 975 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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