Edifício de uso misto, 192 m² em Montijo e Afonsoeiro, Montijo
Edifício de uso misto com 192 m² em Montijo e Afonsoeiro, Montijo, à venda por 540 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 299 524 €, 30,8% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
mix_use_building T0 com 3 casas de banho de 192 m², construído em 1995, certificado energético D. Localizado em rua Sacadura Cabral, 58, freguesia de Montijo e Afonsoeiro, concelho de Montijo, distrito de Setúbal. Características Relevantes: A propriedade inclui um café totalmente equipado com licença válida, casas de banho independentes e potencial para conversão do espaço comercial em residencial em ambos os andares.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €540,000 está significativamente acima do valor justo de €299,524, tornando esta propriedade sobrevalorizada em €240,476 (44,5%). Esta discrepância levanta preocupações sobre a viabilidade do investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €299,524 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €540,000 situa-se €240,476 (44.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €540,000 face à base da zona de rua Sacadura Cabral, 58 de €536,832 (€2,796/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 63/100 (Condição 60 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 65). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 54/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 50 · Económico 50 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Sacadura Cabral, 58
Base da zona €536,832 + condição -€36,000 + localização +€5,284 = valor justo estimado de €299,524 (€1,560/m²), uma diferença de €240,476 (44.5%) face ao preço pedido de €540,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Sacadura Cabral, 58 | Imóvel em análise | €540,000 | €2,813 | — | 60 | 54 |
| Montijo e Afonsoeiro · c1f204 | Ativo | €326,000 | €2,248 | 20.1% | — | 58 |
| Montijo e Afonsoeiro · 523027 | Ativo | €300,000 | €2,913 | 3.6% | — | 60 |
| Montijo e Afonsoeiro · 0016f6 | Ativo | €235,000 | €3,133 | 11.4% | 72 | 66 |
| Montijo e Afonsoeiro · 001ad8 | Ativo | €229,000 | €2,140 | 23.9% | — | 58 |
| Mediana | €267,500 | €2,581 | 8.2% | 72 | 59 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €540,000 em comparação com o valor justo de €299,524, resultando numa diferença significativa de 44,5%. Este preço excessivo, aliado a um rendimento bruto de 0%, indica que não seria adequado para investimento em arrendamento de longo prazo devido a retornos insuficientes. Compra e manutenção Investir numa estratégia de compra e manutenção para esta propriedade é desaconselhável, dada a sua sobrevalorização e classificação geral de 63/100. A localização da propriedade, estando fora dos principais centros urbanos, diminui o seu apelo e potencial de valorização significativa ao longo do tempo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade está situada numa área com uma baixa pontuação de estabilidade económica de 50/100, indicando um maior risco de recessões económicas que afetam a procura de inquilinos e a renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 645 432 €
- Capital próprio necessário
- 213 432 €
- Prestação mensal
- 1821 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2280 €
- Preço540 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões30 500 €
- Imposto do Selo (escritura)4320 €
- Imposto do Selo (crédito)2592 €
- Escritura, registo e banco2796 €
- Obras65 223 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 44.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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