Apartamento em Santa Maria Maior
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Apartamento T2 com 73 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 475 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 88 006 €, 44,9% abaixo do preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 73 m², no 1º andar, construído em 2021, certificado energético C. Localizado em escadinhas dos Remédios, freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui um espaçoso terraço com deslumbrantes vistas sobre o Rio Tejo, acrescentando ao seu apelo no vibrante bairro de Alfama.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €475,000 está significativamente acima do valor justo de €88,006, resultando numa avaliação sobrevalorizada de €386,994 (81,5%). Esta propriedade não representa uma oportunidade de investimento sólida com base nos padrões atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €88,006 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €475,000 situa-se €386,994 (81.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €475,000 face à base da zona de escadinhas dos Remédios de €376,242 (€5,154/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 72 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 80/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 85 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
escadinhas dos Remédios
Base da zona €376,242 + condição +€114 + localização +€9,417 = valor justo estimado de €88,006 (€1,206/m²), uma diferença de €386,994 (81.5%) face ao preço pedido de €475,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| escadinhas dos Remédios | Imóvel em análise | €475,000 | €6,507 | — | 72 | 80 |
| São Vicente · 938523 | Ativo | €379,900 | €6,550 | 0.7% | 75 | 79 |
| São Vicente · 99f3b5 | Ativo | €379,900 | €9,498 | 46.0% | 85 | 81 |
| rua Conselheiro Arantes Pedroso, 41 | Ativo | €450,000 | €7,031 | 8.1% | 75 | 85 |
| rua dos Mouros, 23 | Ativo | €365,000 | €6,186 | 4.9% | 80 | 85 |
| Mediana | €379,900 | €6,791 | 4.4% | 78 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €475,000, com um impressionante gap de 81.5% em relação ao seu valor justo de €88,006, indicando uma significativa desconexão no mercado. Além disso, um rendimento bruto de 3.3% não justifica este preço elevado, tornando o investimento em arrendamento de longo prazo pouco atrativo. Arrendamento familiar Dada a pontuação atraente de 80/100 do bairro e a proximidade com o centro de Lisboa, alguém poderia considerar esta propriedade para arrendamento familiar; no entanto, continua a estar sobrevalorizada a €475,000. O rendimento de 3.3% e o gap de valor justo destacam que as famílias em busca de valor poderão procurar alternativas devido a considerações financeiras. Compra e manutenção Embora a propriedade esteja situada numa área urbana atraente com uma pontuação de 75/100 para condição, está precificada significativamente acima do seu valor justo, tornando-a uma opção de compra e manutenção menos atraente. O rendimento esperado de 3.3% não compensa a sobrevalorização de 81.5%, sugerindo que a valorização de capital a longo prazo é improvável de compensar o risco inicial de investimento.
Riscos
Risco de mudança de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 sugere um risco moderado de mudança de inquilinos, o que pode afetar a consistência da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 518 932 €
- Capital próprio necessário
- 138 932 €
- Prestação mensal
- 1602 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -954 €
- Preço475 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões25 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3800 €
- Imposto do Selo (crédito)2280 €
- Escritura, registo e banco2640 €
- Obras9912 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 81.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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