Apartamento em Sines
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Apartamento T3 com 139 m² em Sines, à venda por 400 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 375 300 €, em linha com o preço pedido. A análise de 5 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: lareira, piscina e terraço.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 139 m², no 12º andar, certificado energético C. Localizado freguesia de Sines, concelho de Sines, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento possui uma lareira com recuperação de calor, melhorando a eficiência energética e o conforto durante os meses mais frios.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €400,000 está €24,700 (6.6%) acima do valor justo de €375,300, colocando a propriedade a um prémio. A avaliação reflete uma análise justa, considerando as condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €375,300 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €400,000 situa-se €24,700 (6.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €400,000 face à base da zona de Sines, Sines, Setúbal de €338,415 (€2,435/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 66/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €338,415, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €375,300 (€2,700/m²), uma diferença de €24,700 (6.6%) face ao preço pedido de €400,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sines · 6a948b | Imóvel em análise | €400,000 | €2,878 | — | 68 | 48 |
| Sines · 467f1a | Ativo | €435,000 | €2,900 | 0.8% | 68 | 39 |
| Sines · 4d4608 | Ativo | €435,000 | €2,900 | 0.8% | 70 | 42 |
| Sines · 49b942 | Ativo | €270,000 | €3,803 | 32.1% | 70 | 46 |
| Sines · 4a7d6d | Ativo | €475,000 | €2,500 | 13.1% | 75 | 49 |
| Mediana | €435,000 | €2,900 | 0.8% | 70 | 44 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade oferece um rendimento bruto de 4,9%, alinhando-se com o desempenho do mercado de arrendamento regional, sendo uma opção razoável para arrendamentos a longo prazo. No entanto, o seu valor justo sugere que os investidores devem ser cautelosos quanto às perspectivas de crescimento, devido à pontuação mais baixa de amenities e qualidade dos inquilinos na vizinhança. Comprar e manter Com um intervalo de 6,6% em relação ao valor justo, esta propriedade pode ser adequada para uma estratégia de comprar e manter, permitindo que os investidores possam beneficiar de uma potencial valorização futura, embora isso possa ser limitado pela diversificação econômica da área. A pontuação geral de condição de 66 indica que, embora seja habitável, mais investimento pode ser necessário para aumentar o valor a longo prazo neste contexto rural.
Riscos
Alta Instabilidade Económica O score de estabilidade económica de 35/100 indica um risco significativo de recessões na economia local, afetando o potencial de rendimento de aluguer e a retenção de inquilinos.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 427 620 €
- Capital próprio necessário
- 107 620 €
- Prestação mensal
- 1491 €
- Rentabilidade bruta
- 4,2 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 2,2 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -721 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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