Apartamento T2, 72 m² em Sesimbra (Santiago), Sesimbra
Apartamento T2 com 72 m² em Sesimbra (Santiago), Sesimbra, à venda por 284 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 249 734 €, 12,1% abaixo do preço pedido. A análise de 13 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 72 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Sesimbra (Santiago), concelho de Sesimbra, distrito de Setúbal. Este apartamento tem duas fachadas que aumentam a luz natural e inclui um lugar de estacionamento privado, garantindo conforto e conveniência numa área residencial desejável.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €284.000 está €34.266 (13,7%) acima do valor justo de €249.734, tornando esta propriedade sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda pode visar atualizações modestas para aumentar a atratividade, visando uma venda rápida a um preço potencialmente mais elevado. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto projetado de 4%, a renda mensal estimada de €947 pode oferecer um fluxo de caixa constante, apesar das comodidades mistas da vizinhança.
Avaliação
Valor justo estimado em €249,734 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €284,000 situa-se €34,266 (13.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €284,000 face à base da zona de Sesimbra (Santiago), Sesimbra, Setúbal de €270,360 (€3,755/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 70/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €270,360, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €249,734 (€3,469/m²), uma diferença de €34,266 (13.7%) face ao preço pedido de €284,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sesimbra (Santiago) · 19f770 | Imóvel em análise | €284,000 | €3,944 | — | 71 | 58 |
| Sesimbra (Santiago) · 261e75 | Ativo | €285,000 | €3,167 | 19.7% | 62 | 59 |
| Sesimbra (Castelo) · 49b8d4 | Ativo | €282,000 | €3,398 | 13.9% | 70 | 61 |
| Sesimbra (Castelo) · 023899 | Ativo | €269,000 | €3,539 | 10.3% | 63 | 64 |
| rua Conselheiro Ramada Curto | Ativo | €285,000 | €2,478 | 37.2% | 70 | 61 |
| Mediana | €283,500 | €3,283 | 16.8% | 67 | 61 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade apresenta um gap de 13,7% acima do seu valor justo de €249,734, indicando que está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 4% e uma pontuação de vizinhança de 58/100, o potencial para atrair inquilinos estáveis a longo prazo é limitado, sugerindo uma abordagem cautelosa para este investimento. Comprar e manter Dada a valorização da propriedade em €284,000 em comparação com o seu valor justo de €249,734, não está idealmente posicionada para valorização, uma vez que está sobrevalorizada. As amenidades moderadas e a influência industrial na área dificultam ainda mais o seu potencial de crescimento de valor a longo prazo, tornando esta estratégia menos atraente.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e de Inquilinos: Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos a 60/100, existe um risco elevado de flutuações nos níveis de rendimento e de possível turnover de inquilinos, o que poderia afetar negativamente o fluxo de caixa e os retornos globais do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 316 142 €
- Capital próprio necessário
- 88 942 €
- Prestação mensal
- 958 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -479 €
- Preço284 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 486 €
- Imposto do Selo (escritura)2272 €
- Imposto do Selo (crédito)1363 €
- Escritura, registo e banco2182 €
- Obras15 840 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
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