Apartamento em Alcochete
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Apartamento T4 com 153 m² em Alcochete, à venda por 1 019 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 775 142 €, 23,9% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade, jardim, piscina e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T4 com 3 casas de banho de 153 m², no 4º andar, construído em 2021, certificado energético A. Localizado freguesia de Alcochete, concelho de Alcochete, distrito de Setúbal. Este apartamento faz parte de uma prestigiada comunidade fechada com extensas comodidades, incluindo três piscinas de água salgada, um ginásio totalmente equipado e uma área de lazer para crianças, melhorando a experiência de vida de luxo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,019,000 ultrapassa o valor justo de €775,142 em €243,858, ou 31.5%. Esta avaliação destaca a propriedade como sobrevalorizada, o que pode afastar potenciais compradores em um mercado competitivo.
Avaliação
Valor justo estimado em €775,142 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,019,000 situa-se €243,858 (31.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,019,000 face à base da zona de Alcochete, Alcochete, Setúbal de €707,585 (€4,625/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €707,585, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €775,142 (€5,066/m²), uma diferença de €243,858 (31.5%) face ao preço pedido de €1,019,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alcochete · 6a9555 | Imóvel em análise | €1,019,000 | €6,660 | — | 80 | 53 |
| Alcochete · 1e6082 | Ativo | €1,050,000 | €5,966 | 10.4% | 88 | 62 |
| avenida 5 de Outubro | Ativo | €750,000 | €6,000 | 9.9% | 82 | 59 |
| Alcochete · 4a7eab | Ativo | €1,050,000 | €4,118 | 38.2% | 85 | 50 |
| Alcochete · 468162 | Ativo | €1,399,000 | €6,109 | 8.3% | 85 | 53 |
| Mediana | €1,050,000 | €5,983 | 10.2% | 85 | 56 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Com um rendimento bruto de apenas 2,2%, esta propriedade não justifica consideração para um investimento em arrendamento de longo prazo, particularmente porque está sobrevalorizada em 31,5% em comparação com o seu valor justo. A classificação do bairro de 53/100 indica ainda desafios potenciais na atração de inquilinos fiáveis. Compra e manutenção Investir numa estratégia de compra e manutenção para esta propriedade não é aconselhável, dado o seu preço atual de €1.019.000, que excede significativamente o valor justo de €775.142. A classificação de condição moderada de 85/100 não justifica o investimento, especialmente num bairro com uma classificação de apenas 53/100, que pode limitar o potencial de valorização a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade corre o risco devido a um índice de estabilidade económica de 50/100, indicando potenciais desafios na rentabilidade a longo prazo. Risco de Rotação de Inquilinos Com um índice de estabilidade de inquilinos de 55/100, existe uma elevada probabilidade de vacâncias ou fluxos de rendimento imprevisíveis relacionados com as saídas de inquilinos.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 1 101 335 €
- Capital próprio necessário
- 286 135 €
- Prestação mensal
- 3798 €
- Rentabilidade bruta
- 2,0 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 0,4 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -3439 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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