Apartamento em Alfena
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Apartamento T2 com 85 m² em Alfena, Valongo, à venda por 225 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 260 079 €, 15,6% acima do preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 85 m², construído em 1998, certificado energético C. Localizado em rua Curpilheira, freguesia de Alfena, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento beneficia de duas fachadas que melhoram a luz natural e a ventilação, além de uma prática área de lavandaria semi-fechada integrada na cozinha.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €225,000 está abaixo do valor justo de €260,079 em €35,079 (13.5%). Isso apresenta uma oportunidade atraente para os investidores que buscam capitalizar um ativo subvalorizado.
Avaliação
Valor justo estimado em €260,079 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €225,000 situa-se €35,079 (13.5%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €225,000 face à base da zona de rua Curpilheira de €239,060 (€2,812/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 63/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €239,060, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €260,079 (€3,060/m²), uma diferença de €35,079 (13.5%) face ao preço pedido de €225,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Curpilheira | Imóvel em análise | €225,000 | €2,647 | — | 65 | 71 |
| rua São Lourenço | Ativo | €320,000 | €2,807 | 6.0% | — | 68 |
| rua São Lourenço | Ativo | €312,000 | €2,737 | 3.4% | — | 70 |
| praceta Rainha Mariana Vitória, 24 | Ativo | €247,500 | €2,605 | 1.6% | 70 | 76 |
| Valongo · 4a7cba | Ativo | €265,000 | €3,313 | 25.1% | 70 | 76 |
| Mediana | €288,500 | €2,772 | 4.7% | 70 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Alfena, Valongo, representa uma oportunidade atraente para arrendamento a longo prazo, com um rendimento bruto de 3,4% e uma diferença de 13,5% em relação ao seu valor justo de €260,079. Dada as vantagens urbanas da localização e as baixas taxas de criminalidade nos subúrbios, esta propriedade está bem posicionada para atrair inquilinos estáveis a longo prazo. Compra e manutenção Investir nesta propriedade alinha-se com uma estratégia de compra e manutenção, uma vez que está atualmente subvalorizada a €225,000 em comparação com o seu valor justo de €260,079, representando um potencial de valorização notável de 13,5%. A procura consistente por habitação na Grande Porto aumenta a probabilidade de valorização do capital ao longo do tempo. Arrendamento familiar Este apartamento é ideal para arrendamentos familiares devido ao seu tamanho e à classificação do bairro de 71/100, que indica um ambiente de vida favorável para famílias. A avaliação justa da propriedade sugere que famílias em busca de alojamento de qualidade numa área suburbana segura provavelmente considerem esta uma opção desejável, garantindo uma renda de arrendamento estável.
Riscos
Potencial Recessão Económica A pontuação de estabilidade económica de 75/100 indica um risco de flutuações económicas que podem impactar os valores dos imóveis e a procura por arrendamentos, enquanto a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 sugere uma probabilidade moderadamente alta de rotatividade de inquilinos afetando o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 265 151 €
- Capital próprio necessário
- 85 151 €
- Prestação mensal
- 759 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -495 €
- Preço225 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6356 €
- Imposto do Selo (escritura)1800 €
- Imposto do Selo (crédito)1080 €
- Escritura, registo e banco2040 €
- Obras28 875 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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