Moradia em Pinhal Novo
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Moradia T4 com 194 m² em Pinhal Novo, Palmela, à venda por 870 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 552 286 €, 36,5% abaixo do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, lareira e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T4 com 4 casas de banho de 194 m², construído em 2001, certificado energético E. Localizado freguesia de Pinhal Novo, concelho de Palmela, distrito de Setúbal. Característica Única: Esta propriedade inclui um anexo T0 totalmente autónomo ideal para alojamento de hóspedes ou rendimento de aluguer, juntamente com uma grande área de jardim destinada à cultura orgânica e criação de gado. Veredicto de Valorização: Ao preço justo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €870,000 está significativamente acima do valor justo de €552,286, indicando uma sobrevalorização de €317,714, ou 57.5%. Esta propriedade não é um investimento sólido com base nesses números.
Avaliação
Valor justo estimado em €552,286 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €870,000 situa-se €317,714 (57.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €870,000 face à base da zona de Pinhal Novo, Palmela, Setúbal de €475,306 (€2,450/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €475,306, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €552,286 (€2,847/m²), uma diferença de €317,714 (57.5%) face ao preço pedido de €870,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pinhal Novo · b32b20 | Imóvel em análise | €870,000 | €4,485 | — | 75 | 56 |
| Pinhal Novo · 6fbb97 | Ativo | €630,000 | €2,432 | 45.8% | 74 | 54 |
| Pinhal Novo · 49b7fb | Ativo | €600,000 | €2,239 | 50.1% | — | 43 |
| Pinhal Novo · 6c79b8 | Ativo | €1,050,000 | €4,375 | 2.4% | 75 | 56 |
| rua Aceiro da Costa S / N | Ativo | €900,000 | €7,627 | 70.1% | 80 | 54 |
| Mediana | €765,000 | €3,404 | 24.1% | 75 | 54 |
Tese de investimento
Aluguer a longo prazo O rendimento bruto de 2% da propriedade indica um potencial de rendimento limitado em comparação com o preço pedido de €870,000, que está significativamente acima do valor justo de €552,286. Dada a sua localização num bairro com uma classificação de 56/100 e acesso moderado a comodidades urbanas, as perspetivas de atrair inquilinos fiáveis a longo prazo são reduzidas. Reabilitação com valorização Com a propriedade em estado razoável com uma pontuação de 76/100, quaisquer esforços de renovação podem não oferecer uma valorização suficiente tendo em conta o seu preço de venda atual, que é 57,5% superior ao seu valor justo. A combinação de uma classificação de bairro fraca e o seu estado sobrevalorizado sugere que o retorno sobre o investimento em renovações poderia ser negativo. Aluguer familiar Embora as famílias normalmente procurem casas espaçosas, esta casa de 4 quartos está sobrevalorizada a €870,000 em comparação com o valor de mercado justo de €552,286. A elevada classificação de preço da propriedade e a classificação moderada do bairro podem desencorajar as famílias que procuram opções de aluguer a longo prazo acessíveis e de qualidade.
Riscos
Vulnerabilidade do Mercado Os índices de estabilidade económica e de estabilidade de inquilinos de 60/100 indicam um risco potencial na manutenção de rendimentos de aluguer consistentes, especialmente em períodos de recessão económica, onde a rotatividade de inquilinos pode aumentar mais do que o esperado.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 960 932 €
- Capital próprio necessário
- 264 932 €
- Prestação mensal
- 2934 €
- Rentabilidade bruta
- 1,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2425 €
- Preço870 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões52 200 €
- Imposto do Selo (escritura)6960 €
- Imposto do Selo (crédito)4176 €
- Escritura, registo e banco3588 €
- Obras24 008 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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