Apartamento T3, 93 m² em Pinhal Novo, Palmela
Apartamento T3 com 93 m² em Pinhal Novo, Palmela, à venda por 279 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 201 492 €, 28% abaixo do preço pedido. A análise de 34 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 93 m², no 2º andar, construído em 1981, certificado energético E. Localizado freguesia de Pinhal Novo, concelho de Palmela, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento inclui uma prática varanda acessível a partir da cozinha semi-equipada e beneficia de canalização completamente renovada para maior conforto e fiabilidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €279,900 está significativamente acima do valor justo de €201,492, refletindo um estado de sobrevalorizada de €78,408 (38.9%). Esta discrepância indica uma falta de equidade para potenciais investidores ao preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €201,492 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €279,900 situa-se €78,408 (38.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €279,900 face à base da zona de Pinhal Novo, Palmela, Setúbal de €184,127 (€1,980/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 72/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €184,127, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €201,492 (€2,167/m²), uma diferença de €78,408 (38.9%) face ao preço pedido de €279,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pinhal Novo · d7498b | Imóvel em análise | €279,900 | €3,010 | — | 75 | 58 |
| urbanização Vila S | Ativo | €406,000 | €1,742 | 42.1% | 70 | 52 |
| avenida Alexandre Herculano, 12 | Ativo | €290,000 | €2,014 | 33.1% | 75 | 50 |
| rua 25 de Abril | Ativo | €385,000 | €1,598 | 46.9% | 70 | 51 |
| Pinhal Novo · 6d5354 | Ativo | €385,000 | €2,319 | 22.9% | 72 | 54 |
| Mediana | €385,000 | €1,878 | 37.6% | 71 | 52 |
Tese de investimento
Arrendamento de longa duração Esta propriedade, apesar de um rendimento bruto de 3,8%, está sobrevalorizada a €279,900 em comparação a um valor justo de €201,492, indicando uma diferença significativa de 38,9%. Dada a sua localização numa área periférica com uma pontuação de bairro de 58/100, pode atrair qualidade de inquilinos limitada e procura de arrendamento. Arrendamento familiar Embora o apartamento possa apelar a famílias devido aos seus três quartos, o preço sobrevalorizado sugere que os potenciais retornos podem não justificar o investimento. A pontuação média de condição de 72/100 sugere que pode ser necessárias renovações significativas para aumentar a sua atratividade para inquilinos familiares. Compra e manutenção A longo prazo, o potencial de valorização desta propriedade é prejudicado pelo seu preço elevado e rendimento baixo de 3,8%, indicando que pode ter um desempenho inferior em comparação a outras opções de investimento. A combinação do seu estado sobrevalorizado e localização periférica levanta preocupações sobre o crescimento futuro do valor na estratégia de compra e manutenção.
Riscos
Risco Económico Um score de 55/100 em estabilidade económica indica que a economia local pode enfrentar desafios, impactando potencialmente a demanda de aluguel e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 313 435 €
- Capital próprio necessário
- 89 515 €
- Prestação mensal
- 944 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -501 €
- Preço279 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 199 €
- Imposto do Selo (escritura)2239 €
- Imposto do Selo (crédito)1344 €
- Escritura, registo e banco2172 €
- Obras17 582 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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