Apartamento T2, 85 m² em Pinhal Novo, Palmela
Apartamento T2 com 85 m² em Pinhal Novo, Palmela, à venda por 215 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 202 982 €, em linha com o preço pedido. A análise de 26 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 85 m², construído em 1988, certificado energético C. Localizado freguesia de Pinhal Novo, concelho de Palmela, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A varanda/lavandaria fechada do apartamento oferece um espaço versátil para armazenamento adicional ou atividades de lazer, aumentando a sua funcionalidade além das áreas de habitação standard.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €215,000 está posicionado acima do valor justo de €202,982 em €12,018 (5.9%), indicando que está ao preço justo. A propriedade está razoavelmente avaliada de acordo com a sua condição e contexto de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €202,982 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €215,000 situa-se €12,018 (5.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €215,000 face à base da zona de Pinhal Novo, Palmela, Setúbal de €195,012 (€2,294/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 67/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €195,012, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €202,982 (€2,388/m²), uma diferença de €12,018 (5.9%) face ao preço pedido de €215,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pinhal Novo · 19f649 | Imóvel em análise | €215,000 | €2,529 | — | 70 | 53 |
| rua Francisco Caçoete Romão, 20 | Ativo | €275,000 | €2,500 | 1.2% | 72 | 48 |
| rua dos Combatentes da Grande Guerra, 4 | Ativo | €269,000 | €2,102 | 16.9% | 72 | 44 |
| avenida Natália Correia | Ativo | €437,000 | €2,276 | 10.0% | 65 | 59 |
| rua Vasco da Gama S / N | Ativo | €274,900 | €2,777 | 9.8% | 67 | 55 |
| Mediana | €274,950 | €2,388 | 5.6% | 70 | 52 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade oferece um rendimento bruto de 4,1%, que se alinha com a procura respeitável por arrendamentos a longo prazo em áreas suburbanas. No entanto, a pontuação de 53/100 do bairro sugere que, embora a propriedade possa gerar uma renda estável, a qualidade dos inquilinos e o apelo geral do mercado podem limitar o potencial de crescimento do arrendamento. Valorização através de renovação Com uma classificação de condição atual de 67/100, há espaço para melhorias através de renovações que poderiam aumentar o seu apelo e potencialmente aumentar a renda de arrendamento. No entanto, dada a posição da propriedade no mercado, os retornos antecipados das renovações podem não exceder significativamente o valor justo de €202,982, indicando um potencial limitado de valorização.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica e dos Inquilinos: Com a estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos ambas a 55/100, existe o risco de flutuações na renda e taxas de desocupação mais elevadas, podendo levar a uma diminuição do fluxo de caixa e dos retornos do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 249 486 €
- Capital próprio necessário
- 77 486 €
- Prestação mensal
- 725 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -356 €
- Preço215 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões5656 €
- Imposto do Selo (escritura)1720 €
- Imposto do Selo (crédito)1032 €
- Escritura, registo e banco2016 €
- Obras24 063 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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