Apartamento T2, 79 m² em Oliveira do Douro, Vila Nova de Gaia
Apartamento T2 com 79 m² em Oliveira do Douro, Vila Nova de Gaia, à venda por 348 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 310 903 €, 10,8% abaixo do preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 79 m², no 3º andar, certificado energético A+. Localizado em rua da Devesa, 361, freguesia de Oliveira do Douro, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento tem um espaço adicional versátil que pode ser adaptado como escritório, quarto de hóspedes ou área de lazer, aumentando a sua atratividade funcional para a vida moderna.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €348,500 está significativamente acima do valor justo de €310,903, representando um prémio de €37,597 (12,1%). A propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €310,903 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €348,500 situa-se €37,597 (12.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €348,500 face à base da zona de rua da Devesa, 361 de €297,859 (€3,770/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €297,859, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €310,903 (€3,935/m²), uma diferença de €37,597 (12.1%) face ao preço pedido de €348,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Devesa, 361 | Imóvel em análise | €348,500 | €4,411 | — | 80 | 73 |
| rua São Jorge, 61 | Ativo | €390,000 | €4,239 | 3.9% | 82 | 72 |
| rua Professor Rui Luís Gomes | Ativo | €420,000 | €4,000 | 9.3% | 80 | 73 |
| Bonfim · da462d | Ativo | €800,000 | €5,442 | 23.4% | 86 | 74 |
| rua José Saramago | Ativo | €240,000 | €3,871 | 12.3% | 82 | 75 |
| Mediana | €405,000 | €4,120 | 6.6% | 82 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento em Oliveira do Douro está atualmente sobrevalorizado em 12,1%, com um valor justo de €310,903 que está significativamente abaixo do preço pedido de €348,500. Apesar da sua condição razoável e da estabilidade no mercado de aluguer no Porto, o rendimento de 3% bruto indica uma limitação no retorno financeiro num ativo com preço premium. Arrendamento familiar Considerando a proximidade a amenidades adequadas para famílias em Vila Nova de Gaia, o apartamento poderia atrair inquilinos familiares a longo prazo; no entanto, o seu preço de venda atual pode desencorajar potenciais arrendatários. Com o preço em listagem a ultrapassar o valor justo em 12,1%, as famílias podem encontrar melhores opções na área que ofereçam mais valor para os seus orçamentos de arrendamento. Comprar e manter Como um investimento para a estratégia de comprar e manter, o rendimento bruto de 3% do apartamento e o seu estado de sobrevalorização sugerem que a valorização de capital pode não justificar suficientemente o investimento. O valor justo de €310,903, em contraste com o preço pedido, indica que esta propriedade pode demorar mais tempo a gerar resultados favoráveis para os investidores, tornando-a uma opção menos apelativa como activo a manter a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco potencial de taxas de rotatividade mais altas, o que pode levar a períodos de vacância mais prolongados e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 370 477 €
- Capital próprio necessário
- 91 677 €
- Prestação mensal
- 1221 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -812 €
- Preço348 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 180 €
- Imposto do Selo (escritura)2788 €
- Imposto do Selo (crédito)1673 €
- Escritura, registo e banco2336 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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