Duplex T2, 147 m² em Bonfim, Porto
Duplex T2 com 147 m² em Bonfim, Porto, à venda por 800 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 653 333 €, 18,3% abaixo do preço pedido. A análise de 39 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: aquecimento central, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Duplex T2 com 3 casas de banho de 147 m², certificado energético A+. Localizado freguesia de Bonfim, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade possui uma entrada independente e um terraço, aumentando o seu apelo para viver ao ar livre numa vizinhança vibrante e acessível.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €800,000 está significativamente acima do valor justo de €413,425, indicando uma situação de sobrevalorizada em €386,575, ou 48,3%. Esta discrepância sugere uma abordagem cautelosa para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €653,333 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €800,000 situa-se €146,667 (22.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €800,000 face à base da zona de Bonfim, Porto, Porto de €570,813 (€3,883/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €570,813, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €653,333 (€4,444/m²), uma diferença de €146,667 (22.4%) face ao preço pedido de €800,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bonfim · da462d | Imóvel em análise | €800,000 | €5,442 | — | 86 | 74 |
| Paranhos · 1f338e | Ativo | €649,000 | €4,242 | 22.1% | 90 | 73 |
| Mafamude e Vilar do Paraíso · 3341ad | Ativo | €650,000 | €3,963 | 27.2% | 92 | — |
| Santa Marinha e São Pedro da Afurada · 86cabe | Ativo | €335,000 | €5,000 | 8.1% | — | 72 |
| rua Doutor Mário Cal Brandão, 232 | Ativo | €405,000 | €3,857 | 29.1% | 88 | 68 |
| Mediana | €527,000 | €4,103 | 24.6% | 90 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O duplex de 2 quartos em Bonfim está avaliado em €800,000, o que representa uma diferença significativa de 48,3% acima do seu valor justo de €413,425, tornando-o pouco atraente para estratégias de arrendamento de longo prazo. Com um baixo rendimento bruto de 2,1%, falha em fornecer os retornos financeiros tipicamente procurados em investimentos de arrendamento a longo prazo. Compra e retenção Investir no duplex de 2 quartos a €800,000, embora atraente no mercado estável do Porto, é, em última análise, desvantajoso dada a atual avaliação que o classifica como sobrevalorizado em 48,3% em comparação com o valor justo. Este alto ponto de entrada dificultaria o potencial de valorização do imóvel na estratégia de compra e retenção, limitando a viabilidade geral do investimento. Arrendamento familiar O duplex avaliado em €800,000 não é uma escolha sensata para arrendamentos familiares, dada a disparidade de 48,3% do seu valor justo de €413,425. Com um rendimento bruto medíocre de 2,1%, não se alinha com os retornos esperados necessários para atrair famílias à procura de condições de vida estáveis a longo prazo.
Riscos
Risco de volatilidade económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 75/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco moderado de que flutuações na economia local possam impactar a retenção de inquilinos e a estabilidade da renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 864 187 €
- Capital próprio necessário
- 224 187 €
- Prestação mensal
- 2719 €
- Rentabilidade bruta
- 1,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2240 €
- Preço800 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões48 000 €
- Imposto do Selo (escritura)6400 €
- Imposto do Selo (crédito)3840 €
- Escritura, registo e banco3420 €
- Obras2527 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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