Apartamento em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça)
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Apartamento T3 com 105 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, à venda por 360 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 334 359 €, em linha com o preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 105 m², no 3º andar, certificado energético C. Localizado em rua Luís Gonzaga do Nascimento, 16, freguesia de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Notável Característica: Este apartamento oferece uma opção de renovação personalizada onde pode escolher os materiais e acabamentos, e inclui todos os eletrodomésticos novos com garantia de dois anos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €360,000 está acima do valor justo de €334,359 em €25,641 (7.7%), indicando que a propriedade está ao preço justo. Esta avaliação está alinhada com as tendências atuais do mercado e as vendas comparáveis na área.
Avaliação
Valor justo estimado em €334,359 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €360,000 situa-se €25,641 (7.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €360,000 face à base da zona de rua Luís Gonzaga do Nascimento, 16 de €250,099 (€2,382/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €250,099, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €334,359 (€3,184/m²), uma diferença de €25,641 (7.7%) face ao preço pedido de €360,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Luís Gonzaga do Nascimento, 16 | Imóvel em análise | €360,000 | €3,429 | — | 75 | 50 |
| Setúbal (São Sebastião) · 6a9580 | Ativo | €345,000 | €2,575 | 24.9% | 72 | 49 |
| rua Luís Gonzaga do Nascimento, 7C | Ativo | €330,000 | €3,976 | 16.0% | 75 | 48 |
| Setúbal (São Sebastião) · ba59c6 | Ativo | €290,000 | €3,452 | 0.7% | 75 | 57 |
| avenida Bento de Jesus Caraça | Ativo | €250,000 | €2,941 | 14.2% | 75 | 51 |
| Mediana | €310,000 | €3,197 | 6.8% | 75 | 50 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento oferece um rendimento bruto de 3,6%, alinhando-se bem com as dinâmicas atuais do mercado de arrendamento em Setúbal. Dada a avaliação justa, esta estratégia pode proporcionar um fluxo de caixa consistente sem risco significativo, mesmo que o potencial de rendimento do arrendamento seja algo limitado pelas comodidades do bairro e pelo contexto industrial. Compra e manutenção Investir nesta propriedade pode resultar numa apreciação moderada alinhada com a avaliação justa de €334,359. No entanto, a combinação da influência económica da atividade industrial local e da qualidade média dos inquilinos justifica um monitorização cuidadosa do desempenho do investimento a longo prazo.
Riscos
Instabilidade Económica e do Inquilino: Com os scores de estabilidade económica e de inquilinos ambos a 50/100, existe um risco significativo de flutuações na receita de aluguer e potenciais problemas de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 387 584 €
- Capital próprio necessário
- 99 584 €
- Prestação mensal
- 1214 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -642 €
- Preço360 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões16 100 €
- Imposto do Selo (escritura)2880 €
- Imposto do Selo (crédito)1728 €
- Escritura, registo e banco2364 €
- Obras4512 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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