Apartamento em Moncarapacho e Fuseta
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Apartamento T2 com 75 m² em Moncarapacho e Fuseta, Olhão, à venda por 289 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 254 760 €, 11,8% abaixo do preço pedido. A análise de 14 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 75 m², no 1º andar. Localizado em rua do Meio, 6, freguesia de Moncarapacho e Fuseta, concelho de Olhão, distrito de Faro. Características Notáveis: Este apartamento combina de forma única o charme rústico com acabamentos modernos, apresentando um bar personalizado em carvalho português natural que aprimora a sua estética elegante e oferece vistas deslumbrantes sobre a Ria Formosa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €289,000 ultrapassa o valor justo de €254,760 em €34,240 (13.4%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Dada a alta qualidade dos materiais e a forte procura no Algarve, uma estratégia de revenda focada em melhorias cosméticas poderia atrair um preço de venda mais elevado. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 4.2% e uma renda estimada de €1,012 por mês, o apartamento está bem posicionado para alugueres familiares a longo prazo e estadias turísticas a curto prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €254,760 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €289,000 situa-se €34,240 (13.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €289,000 face à base da zona de rua do Meio, 6 de €225,018 (€3,000/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €225,018, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €254,760 (€3,397/m²), uma diferença de €34,240 (13.4%) face ao preço pedido de €289,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Meio, 6 | Imóvel em análise | €289,000 | €3,853 | — | 75 | 62 |
| Quelfes · 96c65a | Ativo | €260,000 | €4,000 | 3.8% | 75 | 66 |
| Quelfes · 225d46 | Ativo | €245,000 | €4,153 | 7.8% | 76 | 67 |
| Quelfes · 99f4fa | Ativo | €359,000 | €3,205 | 16.8% | 70 | 58 |
| avenida 16 de Junho, 33 | Ativo | €305,000 | €3,588 | 6.9% | — | 61 |
| Mediana | €282,500 | €3,794 | 1.5% | 75 | 64 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias a curto prazo A propriedade está sobrevalorizada a €289,000, comparada a um valor justo de €254,760, limitando o potencial de lucro imediato no mercado de arrendamento de férias a curto prazo. Apesar do forte setor do turismo do Algarve impulsionar a procura, o rendimento bruto esperado de 4,2% não justifica o preço elevado pedido. Arrendamento a longo prazo A €289,000, o apartamento não está alinhado com o valor justo de €254,760, sugerindo um desalinhamento de investimento para estratégias de arrendamento a longo prazo. Embora a procura por arrendamentos na área rural e vibrante de Olhão seja estável, o rendimento bruto de 4,2% não compensa suficientemente o preço premium. Arrendamento familiar O preço deste apartamento de €289,000 excede o seu valor justo de €254,760, posicionando-o desfavoravelmente para oportunidades de arrendamento familiar. O rendimento bruto de 4,2% indica que as famílias podem optar por opções com preços mais razoáveis na vizinhança, tornando este investimento menos atrativo no mercado atual.
Riscos
Risco de recessão económica A propriedade pode enfrentar desafios financeiros devido a um baixo índice de estabilidade económica de 55/100, indicando potenciais vulnerabilidades na economia local que podem afetar a renda de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 312 947 €
- Capital próprio necessário
- 81 747 €
- Prestação mensal
- 1013 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -450 €
- Preço289 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 836 €
- Imposto do Selo (escritura)2312 €
- Imposto do Selo (crédito)1387 €
- Escritura, registo e banco2194 €
- Obras7218 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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