Moradia T4, 166 m² em Armação de Pêra, Silves
Moradia T4 com 166 m² em Armação de Pêra, Silves, à venda por 899 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 731 472 €, 18,6% abaixo do preço pedido. A análise de 46 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim, piscina e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 166 m², construído em 2025, certificado energético C. Localizado em rua os Armacenenses, freguesia de Armação de Pêra, concelho de Silves, distrito de Faro. Característica Notável: Os espaços exteriores da villa são cuidadosamente projetados para um desfrute durante todo o ano, com uma piscina aquecida privada e várias áreas de estar para refeições e relaxamento ao ar livre. Benefício da Localização: A poucos passos dos serviços essenciais, permitindo um estilo de vida conveniente sem a necessidade de carro.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €899,000 está significativamente acima do valor justo de €731,472, representando um excesso de €167,528 (22.9%). Esta propriedade está categoricamente sobrevalorizada no contexto atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €731,472 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €899,000 situa-se €167,528 (22.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €899,000 face à base da zona de rua os Armacenenses de €584,398 (€3,520/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 83/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €584,398, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €731,472 (€4,406/m²), uma diferença de €167,528 (22.9%) face ao preço pedido de €899,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua os Armacenenses | Imóvel em análise | €899,000 | €5,416 | — | 80 | 67 |
| Alcantarilha e Pêra · 4d403a | Ativo | €895,000 | €5,114 | 5.6% | 85 | 73 |
| Porches · f362ae | Ativo | €1,750,000 | €5,973 | 10.3% | 73 | 81 |
| Armação de Pêra · 23f388 | Ativo | €995,000 | €3,262 | 39.8% | 76 | 65 |
| Alcantarilha e Pêra · 4ba660 | Ativo | €1,295,000 | €6,108 | 12.8% | 70 | 72 |
| Mediana | €1,145,000 | €5,544 | 2.4% | 75 | 73 |
Tese de investimento
Aluguer de curto prazo A propriedade está sobrevalorizada em 22,9% em relação ao seu valor justo, tornando-a uma opção menos atrativa para alugueres de curto prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2,9%, o potencial retorno não justifica o preço de listagem num mercado impulsionado pelo turismo. Aluguer de longo prazo Dado que a casa está avaliada em 22,9% acima do valor justo, pode ter dificuldades em atrair inquilinos de longo prazo devido ao rendimento bruto relativamente baixo de 2,9%. As amenidades moderadas da vizinhança sugerem ainda que a propriedade pode não garantir uma procura sustentada para aluguer a este preço. Comprar e manter Com um preço de listagem de €899,000, que está 22,9% acima do valor justo, a estratégia de comprar e manter parece menos viável devido ao rendimento bruto contido de 2,9%. Esta propriedade pode não corresponder às expectativas de valorização a longo prazo, particularmente num mercado caracterizado por atividade económica e amenidades moderadas.
Riscos
Risco de mudança de inquilinos Uma elevada taxa de mudança de inquilinos pode ocorrer devido ao moderado índice de estabilidade dos inquilinos de 70/100, podendo levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 968 105 €
- Capital próprio necessário
- 248 905 €
- Prestação mensal
- 3032 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1936 €
- Preço899 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões53 940 €
- Imposto do Selo (escritura)7192 €
- Imposto do Selo (crédito)4315 €
- Escritura, registo e banco3658 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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