Moradia T3, 180 m² em São Félix da Marinha, Vila Nova de Gaia
Moradia T3 com 180 m² em São Félix da Marinha, Vila Nova de Gaia, à venda por 535 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 519 114 €, em linha com o preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 180 m², certificado energético B. Localizado freguesia de São Félix da Marinha, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: Esta villa oferece vistas desobstruídas para o mar de todos os quartos e apresenta uma exposição solar excecional, realçando a sensação de amplitude do seu design moderno.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €535,000 está ligeiramente acima do valor justo de €519,114, indicando uma diferença de €15,886 ou 3.1%. A propriedade é avaliada como ao preço justo no contexto atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €519,114 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €535,000 situa-se €15,886 (3.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €535,000 face à base da zona de São Félix da Marinha, Vila Nova de Gaia, Porto de €469,466 (€2,608/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €469,466, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €519,114 (€2,884/m²), uma diferença de €15,886 (3.1%) face ao preço pedido de €535,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Félix da Marinha · 3df499 | Imóvel em análise | €535,000 | €2,972 | — | 74 | 69 |
| travessa Mesura S / N | Ativo | €1,400,000 | €2,729 | 8.2% | 80 | 69 |
| São Félix da Marinha · 0dcf8b | Ativo | €547,000 | €3,039 | 2.2% | — | 68 |
| rua Nova da Granja de Cima | Ativo | €550,000 | €3,179 | 7.0% | 78 | 72 |
| Arcozelo · ade70d | Ativo | €1,490,000 | €3,157 | 6.2% | 70 | 75 |
| Mediana | €975,000 | €3,098 | 4.2% | 78 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O rendimento bruto da propriedade de 3,2% alinha-se bem com as condições atuais do mercado em São Félix da Marinha, sugerindo que pode manter um fluxo de rendimento estável para os proprietários. Além disso, a sua proximidade ao Porto aumenta o seu apelo para inquilinos a longo prazo que procuram uma vida suburbana sem sacrificar o acesso às comodidades da cidade. Arrendamento para famílias Com uma classificação de condiçãp de 75/100 e pontuações favoráveis no bairro, esta casa é bem adequada para famílias que procuram um ambiente espaçoso e seguro. As vantagens suburbanas, combinadas com a boa proximidade a instituições de ensino e serviços de saúde, tornam-na uma opção atrativa para arrendamentos familiares a longo prazo. Compra e manutenção Investir nesta propriedade com uma estratégia de compra e manutenção pode gerar retornos moderados, dada a valorização justa atual de €519,114 em comparação com o preço pedido. A sua localização perto do Porto garante um potencial para uma valorização estável ao longo do tempo, embora não a um ritmo rápido, permitindo uma escolha de investimento sólida sem uma exposição significativa ao risco.
Riscos
Dependência da Recuperação Económica O índice de estabilidade económica da propriedade de 75/100 sugere uma dependência da recuperação económica mais ampla, enquanto o índice de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica uma volatilidade potencial na retenção de inquilinos, aumentando o risco de vacância durante as recessões.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 598 863 €
- Capital próprio necessário
- 170 863 €
- Prestação mensal
- 1804 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1091 €
- Preço535 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões30 100 €
- Imposto do Selo (escritura)4280 €
- Imposto do Selo (crédito)2568 €
- Escritura, registo e banco2784 €
- Obras24 131 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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