Moradia em São Félix da Marinha
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Moradia T3 com 185 m² em São Félix da Marinha, Vila Nova de Gaia, à venda por 385 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 357 967 €, em linha com o preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 185 m², construído em 2010, certificado energético C. Localizado em rua São João, freguesia de São Félix da Marinha, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: Esta propriedade inclui um mezzanine que melhora o espaço de vida e oferece versatilidade adicional, além de estar a uma curta distância de opções convenientes de transporte público.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €385,000 está acima do valor justo de €357,967 em €27,033 (7.6%). Isso indica que a propriedade está ao preço justo de acordo com os padrões de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €357,967 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €385,000 situa-se €27,033 (7.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €385,000 face à base da zona de rua São João de €324,767 (€1,755/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €324,767, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €357,967 (€1,935/m²), uma diferença de €27,033 (7.6%) face ao preço pedido de €385,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua São João | Imóvel em análise | €385,000 | €2,081 | — | 72 | 66 |
| rua da Fitela | Ativo | €698,000 | €2,223 | 6.8% | 70 | 70 |
| rua General Humberto Delgado | Ativo | €460,000 | €1,870 | 10.1% | 70 | 72 |
| Serzedo e Perosinho · cfde76 | Ativo | €460,000 | €2,000 | 3.9% | 70 | 70 |
| rua Firmeza | Ativo | €460,000 | €1,756 | 15.6% | 72 | 74 |
| Mediana | €460,000 | €1,935 | 7.0% | 70 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade apresenta um rendimento bruto de 3,6%, o que é relativamente estável, tornando-a adequada para cenários de arrendamento a longo prazo. Além disso, a sua proximidade ao Porto aumenta a atratividade para arrendatários que buscam oportunidades de emprego e educação. Compra e manutenção Dada a avaliação justa de €385,000, a propriedade apresenta uma oportunidade de investimento equilibrada para uma estratégia de compra e manutenção. O nível de criminalidade típico no bairro e as comodidades decentes sugerem um potencial de valorização estável, embora não espetacular, para investidores a longo prazo. Arrendamento familiar Com três quartos e uma pontuação de condição favorável de 77/100, esta casa é bem adequada para arrendamentos familiares, direcionados a inquilinos que priorizam espaço e qualidade do bairro. Embora a classificação do bairro seja apenas 66/100, a sua proximidade ao Porto pode ajudar a atrair famílias que buscam acesso conveniente a amenidades urbanas.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100, existe um potencial para taxas de rotatividade mais elevadas, o que pode aumentar os períodos de vacância e reduzir a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 430 166 €
- Capital próprio necessário
- 122 166 €
- Prestação mensal
- 1299 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -698 €
- Preço385 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3080 €
- Imposto do Selo (crédito)1848 €
- Escritura, registo e banco2424 €
- Obras19 714 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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