Moradia T3, 140 m² em Queluz e Belas, Sintra
Moradia T3 com 140 m² em Queluz e Belas, Sintra, à venda por 1 200 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 473 626 €, 60,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 1 casas de banho de 140 m², construído em 1951, certificado energético G. Localizado freguesia de Queluz e Belas, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Esta elegante casa dispõe de uma encantadora adega com uma nascente, aumentando o seu apelo único e proporcionando um espaço perfeito para os apreciadores.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,200,000 supera significativamente o valor justo de €473,626, marcando uma discrepância de €726,374, ou 153.4%. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Dado o elevado preço de compra, uma estratégia de compra e venda exigiria uma apreciação substancial do mercado para gerar lucro, tornando-a uma empreitada arriscada. Buy-to-let angle. A renda estimada de €1,800 por mês sugere uma rentabilidade bruta de apenas 1.8%, que está abaixo das expectativas típicas de mercado para um investimento de arrendamento.
Avaliação
Valor justo estimado em €473,626 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,200,000 situa-se €726,374 (153.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,200,000 face à base da zona de Queluz e Belas, Sintra, Lisboa de €397,977 (€2,843/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €397,977, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €473,626 (€3,383/m²), uma diferença de €726,374 (153.4%) face ao preço pedido de €1,200,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Queluz e Belas · 3df4db | Imóvel em análise | €1,200,000 | €8,571 | — | 78 | 73 |
| Almargem do Bispo, Pero Pinheiro e Montelavar · 28bcb0 | Ativo | €490,000 | €2,849 | 66.8% | 70 | 79 |
| Algueirão-Mem Martins · 6d5564 | Ativo | €625,000 | €6,793 | 20.7% | 70 | 68 |
| Queluz e Belas · 439001 | Ativo | €1,620,000 | €3,821 | 55.4% | 82 | 70 |
| rua de Entre Muros, 1 | Ativo | €841,000 | €2,580 | 69.9% | — | 74 |
| Mediana | €733,000 | €3,335 | 61.1% | 70 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dado que a propriedade está listada a €1,200,000 enquanto o seu valor justo é apenas €473,626, apresenta um risco significativo, acentuado pela diferença de 153,4%, que resulta numa classificação de sobrevalorizada. O baixo rendimento bruto de 1,8% sugere ainda que a renda a longo prazo pode não compensar suficientemente o preço de compra exagerado. Arrendamento familiar A €1,200,000, a propriedade está substantivamente sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €473,626, o que representa uma pressão financeira para potenciais arrendatários familiares. Embora a segurança e as comodidades da área suburbana sejam atraentes, o preço excessivo limita severamente a atratividade para famílias que buscam arrendamentos a longo prazo. Compra e manutenção A considerável discrepância entre o preço de listagem da propriedade de €1,200,000 e o seu valor justo de €473,626 indica que esta estratégia de investimento é falha para o mercado atual, tornando o investimento sobrevalorizado em 153,4%. Investidores que procuram uma estratégia de compra e manutenção podem achar o baixo rendimento de 1,8% insuficiente para justificar a sobrevalorização inicial e os riscos associados.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um potencial para maiores taxas de rotatividade, o que pode levar a períodos de vacância e custos aumentados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 316 478 €
- Capital próprio necessário
- 356 478 €
- Prestação mensal
- 4079 €
- Rentabilidade bruta
- 1,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3625 €
- Preço1 200 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões90 000 €
- Imposto do Selo (escritura)9600 €
- Imposto do Selo (crédito)5760 €
- Escritura, registo e banco4380 €
- Obras6738 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Moradia | 3 qts | 2 wc | 429 m² | Construído 1976
- ℹComparable similarity is modest (median 37%).
- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (490 000 €–1 620 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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