Apartamento em Setúbal (São Sebastião)
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Apartamento T2 com 82 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 265 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 287 719 €, em linha com o preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 82 m², no 2º andar, construído em 1982, certificado energético C. Localizado freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento possui uma sala de estar acolhedora com ar condicionado e acesso a uma varanda, além de uma cozinha moderna que inclui uma marquise funcional e despensa para maior conveniência.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €265,000 está abaixo do valor justo de €287,719 em €22,719 (7,9%), o que torna esta propriedade ao preço justo e competitiva no mercado atual. Buy-to-flip angle. A estratégia irá focar em realizar renovações acrescentadoras de valor para aumentar o apelo do apartamento, seguido de uma revenda a um preço premium. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 3,4% e um rendimento de aluguer estimado de €751/mês, a propriedade promete um fluxo de caixa estável num ambiente rural, apesar das classificações mistas da vizinhança.
Avaliação
Valor justo estimado em €287,719 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €265,000 situa-se €22,719 (7.9%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €265,000 face à base da zona de Setúbal (São Sebastião), Setúbal, Setúbal de €240,792 (€2,936/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 74/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €240,792, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €287,719 (€3,509/m²), uma diferença de €22,719 (7.9%) face ao preço pedido de €265,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Setúbal (São Sebastião) · 3df61f | Imóvel em análise | €265,000 | €3,232 | — | 75 | 46 |
| Setúbal (São Sebastião) · 89e5b9 | Ativo | €479,000 | €4,355 | 34.7% | 74 | 52 |
| Setúbal (São Sebastião) · b3298d | Ativo | €295,000 | €2,810 | 13.1% | 75 | 50 |
| rua da Electricidade, 5 | Ativo | €268,000 | €3,190 | 1.3% | 74 | 53 |
| rua Major Perestrelo da Conceição, 19 | Ativo | €350,000 | €3,333 | 3.1% | 72 | 49 |
| Mediana | €322,500 | €3,262 | 0.9% | 74 | 51 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade oferece um rendimento bruto de 3,4%, que, embora relativamente modesto, está alinhado com os retornos típicos no contexto de mercado atual. Dada a avaliação justa, este apartamento apresenta potencial de renda de arrendamento estável sem risco significativo de sobrevalorização. Renovação com valor acrescentado Com uma classificação de 74/100, existe margem para melhorias estéticas e funcionais que poderiam aumentar tanto o apelo do arrendamento quanto o valor da propriedade. Embora o preço existente seja justo, renovações estratégicas poderiam aproximar o imóvel da competitividade no mercado, melhorando os resultados globais do investimento.
Riscos
Risco de Baixa Estabilidade Económica A propriedade está localizada numa área com uma pontuação de estabilidade económica baixa de 35/100, indicando uma maior vulnerabilidade a recessões económicas que podem afetar a cobrança de rendas e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 293 073 €
- Capital próprio necessário
- 81 073 €
- Prestação mensal
- 928 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -571 €
- Preço265 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9156 €
- Imposto do Selo (escritura)2120 €
- Imposto do Selo (crédito)1272 €
- Escritura, registo e banco2136 €
- Obras13 389 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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