Apartamento em Alfena
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Apartamento T2 com 108 m² em Alfena, Valongo, à venda por 260 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 251 127 €, em linha com o preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 108 m², no 1º andar, certificado energético C. Localizado em rua da Curpilheira, freguesia de Alfena, concelho de Valongo, distrito de Porto. Este apartamento apresenta duas fachadas que aumentam a luz natural ao longo do dia, complementado por ar condicionado instalado em todos os quartos para máximo conforto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €260,000 está ligeiramente acima do valor justo de €251,127, refletindo um prémio modesto de €8,873, ou 3,5%. Isso posiciona a propriedade a um preço justo no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €251,127 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €260,000 situa-se €8,873 (3.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €260,000 face à base da zona de rua da Curpilheira de €209,965 (€1,944/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €209,965, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €251,127 (€2,325/m²), uma diferença de €8,873 (3.5%) face ao preço pedido de €260,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Curpilheira | Imóvel em análise | €260,000 | €2,407 | — | 75 | 66 |
| rua Comércio do Porto, 34 | Ativo | €290,000 | €2,320 | 3.6% | 73 | 77 |
| rua da Queimada | Ativo | €290,000 | €2,000 | 16.9% | 72 | 79 |
| Ermesinde · 937627 | Ativo | €295,000 | €2,398 | 0.4% | 75 | 73 |
| avenida Doutor Francisco Sá Carneiro, 29 | Ativo | €299,000 | €2,492 | 3.5% | 74 | 70 |
| Mediana | €292,500 | €2,359 | 2.0% | 74 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este apartamento de 2 quartos em Alfena oferece um rendimento bruto de 4%, que está razoavelmente alinhado com as expectativas do mercado local. Dado o seu valor justo de €251,127, o preço de listagem atual de €260,000 sinaliza um ponto de entrada equilibrado, sem vantagens significativas de custo imediato. Arrendamento familiar A pontuação do bairro de 66/100 indica amenidades suficientes e uma qualidade de inquilinos geral adequada para arrendatários familiares. Com uma avaliação justa, a propriedade mantém uma posição estável para ocupação a longo prazo entre famílias que buscam viver nos subúrbios. Compra e manutenção Investir nesta propriedade alinha-se com uma estratégia de compra e manutenção, especialmente dado o seu bom estado, classificado em 75/100, em uma área suburbana como Alfena. O preço justo permite um potencial de valorização gradual enquanto garante rendimentos de aluguel moderados ao longo do tempo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica uma probabilidade moderada de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 289 479 €
- Capital próprio necessário
- 81 479 €
- Prestação mensal
- 877 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -433 €
- Preço260 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8806 €
- Imposto do Selo (escritura)2080 €
- Imposto do Selo (crédito)1248 €
- Escritura, registo e banco2124 €
- Obras15 222 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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