Apartamento T1, 80 m² em Estrela, Lisbon
Apartamento T1 com 80 m² em Estrela, Lisbon, à venda por 325 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 313 517 €, em linha com o preço pedido. A análise de 14 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: jardim, pés-direitos altos e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 80 m², construído em 1920, certificado energético D. Localizado em calçada da Estrela Transforme, freguesia de Estrela, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Esta propriedade possui uma rara área exterior privada de 30 m², oferecendo possibilidades únicas para ajardinamentos personalizados ou espaços de relaxamento no coração de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €325,000 está ligeiramente acima do valor justo de €313,517 em €11,483 (3,7%). Isso classifica a propriedade como ao preço justo, atraente para quem busca um investimento razoavelmente avaliado.
Avaliação
Valor justo estimado em €313,517 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €325,000 situa-se €11,483 (3.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €325,000 face à base da zona de calçada da Estrela Transforme de €349,155 (€4,364/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 63/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €349,155, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €313,517 (€3,919/m²), uma diferença de €11,483 (3.7%) face ao preço pedido de €325,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| calçada da Estrela Transforme | Imóvel em análise | €325,000 | €4,063 | — | 58 | 87 |
| rua de São Bento | Ativo | €390,000 | €5,571 | 37.1% | — | 81 |
| Santo António · 956e67 | Ativo | €739,000 | €4,619 | 13.7% | — | 90 |
| Campolide · 483df5 | Ativo | €300,000 | €3,000 | 26.2% | — | 81 |
| rua Eça de Queiroz | Ativo | €235,000 | €3,219 | 20.8% | 48 | 87 |
| Mediana | €345,000 | €3,919 | 3.5% | 48 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento de curta duração O apartamento T1 em Estrela apresenta uma oportunidade justa para arrendamentos de curta duração, dado o forte índice da vizinhança de 87/100. Com um rendimento bruto de 5,3%, a propriedade está alinhada com as expectativas do mercado, mas não oferece um aumento significativo devido à sua valorização justa. Arrendamento de longa duração Como opção de arrendamento de longa duração, esta propriedade beneficia de um rendimento favorável de 5,3%, proporcionando um rendimento estável numa área vibrante. Contudo, o preço da propriedade de €325,000 indica que está avaliada de forma justa, limitando as potencialidades de investimento. Compra e manutenção Investir neste apartamento como uma estratégia de compra e manutenção parece razoável, uma vez que a área residencial é desejável e mantém uma boa qualidade de inquilinos. No entanto, com a atual avaliação de €325,000, a propriedade está a um preço justo, sugerindo um potencial limitado de valorização imediata.
Riscos
Risco de rotatividade dos inquilinos A alta rotatividade dos inquilinos pode ocorrer devido ao score de estabilidade dos inquilinos de 80/100, indicando uma potencial instabilidade na receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 372 360 €
- Capital próprio necessário
- 112 360 €
- Prestação mensal
- 1096 €
- Rentabilidade bruta
- 4,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -274 €
- Preço325 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 356 €
- Imposto do Selo (escritura)2600 €
- Imposto do Selo (crédito)1560 €
- Escritura, registo e banco2280 €
- Obras27 565 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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