Apartamento T3, 140 m² em Baguim do Monte (Rio Tinto), Gondomar
Apartamento T3 com 140 m² em Baguim do Monte (Rio Tinto), Gondomar, à venda por 325 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 268 154 €, 17,5% abaixo do preço pedido. A análise de 14 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 140 m², no 1º andar. Localizado freguesia de Baguim do Monte (Rio Tinto), concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento inclui duas varandas salientes com um total de 13,50 m², ideais para relaxamento ao ar livre, e possui uma garagem dedicada de 14,70 m² para estacionamento seguro.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €325,000 excede o valor justo de €268,154 em €56,846 (21.2%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada, indicando uma falta de alinhamento com as condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €268,154 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €325,000 situa-se €56,846 (21.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €325,000 face à base da zona de Baguim do Monte (Rio Tinto), Gondomar, Porto de €321,341 (€2,295/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 38/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €321,341, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €268,154 (€1,915/m²), uma diferença de €56,846 (21.2%) face ao preço pedido de €325,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Baguim do Monte (Rio Tinto) · 8750de | Imóvel em análise | €325,000 | €2,321 | — | 35 | 74 |
| Ermesinde · 956e93 | Ativo | €185,000 | €1,542 | 33.6% | 55 | 69 |
| Rio Tinto · ba59ac | Ativo | €240,000 | €1,678 | 27.7% | 45 | 78 |
| rua de Medancelhe | Ativo | €257,500 | €1,981 | 14.7% | 54 | 71 |
| Ermesinde · 626f53 | Ativo | €240,000 | €2,424 | 4.4% | 58 | 72 |
| Mediana | €240,000 | €1,830 | 21.2% | 55 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A avaliação atual da propriedade sugere que está sobrevalorizada, tornando-a menos atraente para oportunidades de arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de 4,3% e uma classificação de condição de 38/100, os investidores podem encontrar melhores perspetivas em outros locais. Arrendamento familiar Apesar da sua proximidade ao Porto e da segurança suburbana, o preço do apartamento, em relação ao seu valor justo, indica que está sobrevalorizado para arrendamentos familiares. As famílias podem procurar melhor valor no bairro, tendo em conta as condições atuais e o desempenho geral do mercado. Compra e retenção Com a propriedade a ser vendida por €325,000, ela se apresenta como sobrevalorizada em relação ao seu valor justo de €268,154, tornando a estratégia de compra e retenção menos atraente. Este preço elevado reduz os potenciais retornos, uma vez que a valorização futura pode não justificar o atual investimento.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Existe um risco de flutuações económicas que impactem a estabilidade dos inquilinos, devido à pontuação de estabilidade económica de 70, indicando potenciais desafios na manutenção da renda e das taxas de ocupação dos inquilinos ao longo do tempo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 448 972 €
- Capital próprio necessário
- 188 972 €
- Prestação mensal
- 1096 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -627 €
- Preço325 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 356 €
- Imposto do Selo (escritura)2600 €
- Imposto do Selo (crédito)1560 €
- Escritura, registo e banco2280 €
- Obras104 177 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
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