Apartamento em Montijo e Afonsoeiro
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Apartamento T2 com 90 m² em Montijo e Afonsoeiro, Montijo, à venda por 262 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 224 013 €, 14,5% abaixo do preço pedido. A análise de 30 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 90 m², no 2º andar, certificado energético C. Localizado freguesia de Montijo e Afonsoeiro, concelho de Montijo, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento possui janelas de PVC oscilobatentes, uma despensa na cozinha e uma varanda em ambos os quartos, melhorando a luz natural e as opções de armazenamento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedidode €262,000 excede o valor justo de €224,013 em €37,987, ou 17,0%, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere um potencial limitado para ganhos imediatos de investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €224,013 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €262,000 situa-se €37,987 (17.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €262,000 face à base da zona de Montijo e Afonsoeiro, Montijo, Setúbal de €213,366 (€2,371/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 69/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €213,366, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €224,013 (€2,489/m²), uma diferença de €37,987 (17.0%) face ao preço pedido de €262,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Montijo e Afonsoeiro · f14c47 | Imóvel em análise | €262,000 | €2,911 | — | 72 | 63 |
| rua António Fortunato de Sousa | Ativo | €282,500 | €2,478 | 14.9% | 70 | 64 |
| Montijo e Afonsoeiro · 956e5f | Ativo | €224,500 | €2,268 | 22.1% | 70 | 64 |
| Montijo e Afonsoeiro · 19f72c | Ativo | €340,000 | €3,119 | 7.2% | 70 | 56 |
| praça Dom Sebastião, 8 | Ativo | €425,000 | €2,500 | 14.1% | 74 | 65 |
| Mediana | €311,250 | €2,489 | 14.5% | 70 | 64 |
Tese de investimento
Long-term rental A propriedade está sobrevalorizada a €262,000 em comparação com um valor justo de €224,013, levando a uma diferença de 17% que diminui o apelo do investimento. Com um rendimento bruto de 3,8%, os retornos podem não justificar o alto preço de entrada, especialmente numa área suburbana com menor qualidade de inquilinos. Buy-and-hold Investir neste apartamento como uma opção de buy-and-hold não é aconselhável devido à sua sobrevalorização, já que se encontra significativamente acima do valor justo. As atuais condições de mercado e o rendimento sugerem um potencial limitado de valorização numa configuração suburbana, impactando a rentabilidade a longo prazo. Family rental Como arrendamento familiar, a sobrevalorização do apartamento a €262,000 não está alinhada com o valor justo de €224,013, indicando uma oportunidade de investimento menos favorável. As famílias podem procurar opções mais competitivamente precificadas nos subúrbios, desafiando ainda mais a eficácia desta estratégia.
Riscos
Potencial Mudança de Inquilinos A combinação da pontuação de estabilidade económica de 60 e da pontuação de estabilidade do inquilino de 65 sugere uma maior probabilidade de mudança de inquilinos, o que pode interromper o fluxo de caixa e aumentar os custos de nova locação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 297 774 €
- Capital próprio necessário
- 88 174 €
- Prestação mensal
- 884 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -472 €
- Preço262 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8946 €
- Imposto do Selo (escritura)2096 €
- Imposto do Selo (crédito)1258 €
- Escritura, registo e banco2129 €
- Obras21 347 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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