Apartamento em Belém
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Apartamento T3 com 234 m² em Belém, Lisbon, à venda por 2 650 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 827 914 €, 31% abaixo do preço pedido. A análise de 43 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e vigas à vista.
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Visão geral
Apartamento T3 com 4 casas de banho de 234 m², certificado energético B. Localizado freguesia de Belém, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento conserva painéis de azulejos originais do século XVIII e possui uma ampla sala de estar adornada com intrincados elementos históricos, aumentando o seu charme e caráter únicos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €2,650,000 está significativamente acima do valor justo de €1,827,914, com uma diferença de €822,086, ou 45,0%. Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,827,914 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €2,650,000 situa-se €822,086 (45.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,650,000 face à base da zona de Belém, Lisbon, Lisbon de €1,802,630 (€7,704/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,802,630, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,827,914 (€7,812/m²), uma diferença de €822,086 (45.0%) face ao preço pedido de €2,650,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belém · 15e33c | Imóvel em análise | €2,650,000 | €11,325 | — | 75 | 79 |
| Belém · 1f35a7 | Ativo | €1,400,000 | €8,537 | 24.6% | 85 | 78 |
| rua da Junqueira | Ativo | €1,800,000 | €7,087 | 37.4% | 80 | 80 |
| rua Praia do Bom Sucesso, 5 | Ativo | €1,730,000 | €9,105 | 19.6% | 84 | 70 |
| rua Praia do Bom Sucesso, 5 | Ativo | €1,730,000 | €9,105 | 19.6% | 88 | 80 |
| Mediana | €1,730,000 | €8,821 | 22.1% | 85 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço listado de €2,650,000 está significativamente acima do valor justo de €1,827,914, resultando numa avaliação sobrevalorizada de 45,0%. Tendo em conta o baixo rendimento bruto de 1,9%, esta propriedade pode não atrair inquilinos de longo prazo num mercado de arrendamento competitivo. Arrendamento familiar Num patamar de preço de €2,650,000, esta propriedade não consegue atingir a referência de valor justo de €1,827,914, indicando que está sobrevalorizada em 45,0%. Com um rendimento bruto de apenas 1,9% e uma classificação de vizinhança de 79/100, as famílias podem procurar opções mais orientadas para o valor. Compra e manutenção Esta propriedade está a um preço de €2,650,000, muito acima do valor justo de €1,827,914, marcando-a como sobrevalorizada em 45,0%. O baixo rendimento de 1,9% sugere um potencial limitado para valorização de capital, tornando-a um investimento em compra e manutenção menos atrativo no mercado atual.
Riscos
Possível Recessão Económica A pontuação de estabilidade económica de 80 indica que, embora as condições atuais sejam relativamente estáveis, existe a possibilidade de recessões futuras que podem impactar a renda de aluguer ou o valor da propriedade.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 2 903 870 €
- Capital próprio necessário
- 783 870 €
- Prestação mensal
- 9878 €
- Rentabilidade bruta
- 1,7 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- -0,1 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -10 224 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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