Apartamento em Ermesinde
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Apartamento T2 com 132 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 340 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 314 405 €, em linha com o preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 132 m², no 4º andar, certificado energético C. Localizado freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Este apartamento dispõe de uma sala adicional adequada para um escritório em casa, aumentando a sua versatilidade para a vida moderna.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €340,000 está €25,595 (8.1%) acima do seu valor justo de €314,405, o que indica que o imóvel está ao preço justo. Isso alinha-o bem com as expectativas do mercado para um apartamento de qualidade na área.
Avaliação
Valor justo estimado em €314,405 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €340,000 situa-se €25,595 (8.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €340,000 face à base da zona de Ermesinde, Valongo, Porto de €276,846 (€2,097/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €276,846, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €314,405 (€2,382/m²), uma diferença de €25,595 (8.1%) face ao preço pedido de €340,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ermesinde · 5ed048 | Imóvel em análise | €340,000 | €2,576 | — | 72 | 63 |
| rua da Curpilheira | Ativo | €260,000 | €2,407 | 6.5% | 75 | 66 |
| rua da Queimada | Ativo | €290,000 | €2,000 | 22.4% | 72 | 79 |
| Ermesinde · 937627 | Ativo | €295,000 | €2,398 | 6.9% | 75 | 73 |
| Alfena · 15e263 | Ativo | €270,000 | €2,328 | 9.6% | 72 | 73 |
| Mediana | €280,000 | €2,363 | 8.3% | 74 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar O apartamento de 2 quartos em Ermesinde, Valongo, oferece um rendimento bruto de 3,1%, apresentando uma opção para famílias que procuram uma habitação espaçosa perto do Porto. No entanto, dado o seu estado de avaliação justa, pode não atrair taxas de aluguel competitivas em comparação com alternativas a preços mais baixos. Arrendamento de longo prazo Com um valor justo de €314.405 em relação a um preço de lista de €340.000, esta propriedade está situada numa área de procura moderada, tornando-a adequada para inquilinos de longo prazo. A classificação de condição de 75/100 sugere um espaço bem mantido, embora a pontuação do bairro de 63/100 indique limitações potenciais na qualidade dos inquilinos e nas amenidades.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica da propriedade de 60 indica um nível moderado de risco devido a possíveis flutuações na economia local que podem impactar a renda de aluguer. Instabilidade dos Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65, existe um risco acima da média de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a aumentos nas taxas de vacância e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 379 318 €
- Capital próprio necessário
- 107 318 €
- Prestação mensal
- 1147 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -752 €
- Preço340 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 500 €
- Imposto do Selo (escritura)2720 €
- Imposto do Selo (crédito)1632 €
- Escritura, registo e banco2316 €
- Obras18 150 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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