Apartamento em Ermesinde
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Apartamento T2 com 76 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 240 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 233 527 €, em linha com o preço pedido. A análise de 30 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 76 m², no 3º andar, certificado energético D. Localizado em rua Bernardim Ribeiro, freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento oferece uma prática lavandaria independente que melhora a funcionalidade, juntamente com vidro duplo na maioria dos quartos, aumentando a eficiência energética e a redução de ruído.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €240,000 está ligeiramente acima do valor justo de €233,527, marcando uma diferença de €6,473 ou 2.8%. Esta avaliação indica que a propriedade está ao preço justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €233,527 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €240,000 situa-se €6,473 (2.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €240,000 face à base da zona de rua Bernardim Ribeiro de €224,952 (€2,960/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 67/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €224,952, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €233,527 (€3,073/m²), uma diferença de €6,473 (2.8%) face ao preço pedido de €240,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Bernardim Ribeiro | Imóvel em análise | €240,000 | €3,158 | — | 68 | 65 |
| rua Bento de Jesus Caraça | Ativo | €219,000 | €3,129 | 0.9% | — | 68 |
| rua Henrique Galvão, 150 | Ativo | €250,000 | €2,809 | 11.0% | 64 | 70 |
| rua Pedro Homem de Melo | Ativo | €230,000 | €2,527 | 20.0% | 71 | 71 |
| Baguim do Monte (Rio Tinto) · 96c588 | Ativo | €250,000 | €2,907 | 7.9% | 65 | 69 |
| Mediana | €240,000 | €2,858 | 9.5% | 65 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dado o seu preço justo e rendimento bruto de 3,6%, esta propriedade oferece potencial para retornos estáveis de arrendamento a longo prazo em um ambiente suburbano. A proximidade ao Porto aumenta o seu apelo para inquilinos que buscam acessibilidade enquanto permanecem próximos às comodidades urbanas. Arrendamento familiar Este apartamento de 2 quartos apresenta uma opção viável para arrendamentos familiares devido ao seu preço razoável e comodidades adequadas na vizinhança. Com uma classificação de condição de 67/100, proporciona um espaço de vida confortável que se adequa a famílias que procuram um estilo de vida suburbano. Comprar e manter Como um investimento de comprar e manter, esta propriedade reflete um preço justo e oferece a perspectiva de valorização ao longo do tempo em uma área em crescimento próximo ao Porto. O rendimento equilibrado de 3,6%, juntamente com o potencial para crescente desenvolvimento urbano, faz deste uma adição razoável para investidores a longo prazo.
Riscos
Volatilidade económica e de inquilinos moderada: Com as classificações de estabilidade económica e de inquilinos em 65/100, existe um risco moderado de flutuações na receita de arrendamento ou na rotatividade de inquilinos, podendo impactar o desempenho financeiro.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 274 068 €
- Capital próprio necessário
- 82 068 €
- Prestação mensal
- 841 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -500 €
- Preço240 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7406 €
- Imposto do Selo (escritura)1920 €
- Imposto do Selo (crédito)1152 €
- Escritura, registo e banco2076 €
- Obras21 515 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
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