Apartamento em Campo e Sobrado
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Apartamento T2 com 93 m² em Campo e Sobrado, Valongo, à venda por 259 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 225 417 €, 13% abaixo do preço pedido. A análise de 5 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: varanda, elevador e lareira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 0 casas de banho de 93 m², certificado energético C. Localizado em rua Vale da Pinha, 69, freguesia de Campo e Sobrado, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento dispõe de duas varandas que oferecem excelente espaço exterior para relaxamento, e o edifício está a passar por uma renovação de fachada paga para melhorar o isolamento e o valor.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €259,000 ultrapassa o valor justo de €225,417 em €33,583 (14.9%). Isso sugere que a propriedade está sobrevalorizada e pode não atrair investidores com orçamento limitado.
Avaliação
Valor justo estimado em €225,417 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €259,000 situa-se €33,583 (14.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €259,000 face à base da zona de rua Vale da Pinha, 69 de €226,583 (€2,436/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 66/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €226,583, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €225,417 (€2,424/m²), uma diferença de €33,583 (14.9%) face ao preço pedido de €259,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Vale da Pinha, 69 | Imóvel em análise | €259,000 | €2,785 | — | 70 | 71 |
| Gandra · f5eadf | Ativo | €210,000 | €2,234 | 19.8% | — | 74 |
| Gandra · f5ead2 | Ativo | €235,000 | €2,176 | 21.9% | — | 63 |
| Gandra · f5eaeb | Ativo | €260,000 | €2,167 | 22.2% | — | 62 |
| Gandra · f5eb1b | Ativo | €265,000 | €11,522 | 313.7% | — | 68 |
| Mediana | €247,500 | €2,205 | 20.8% | — | 66 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A atual listagem de €259,000 para este apartamento de 2 quartos em Campo e Sobrado sugere que está sobrevalorizado em comparação com o valor justo de €225,417, destacando uma diferença de 14,9%. Com um rendimento bruto de 4,1% e uma classificação geral de condição de 66/100, a receita potencial de arrendamento a longo prazo pode não justificar o custo do investimento. Arrendamento familiar Apesar de ser uma opção razoável para arrendamentos familiares, o preço de €259,000 coloca-o acima do valor de mercado justo, tornando-o menos atrativo para inquilinos exigentes. A pontuação do bairro de 71/100 indica comodidades razoáveis, mas o desempenho como arrendamento familiar pode ser limitado pelo seu preço. Comprar e manter Adquirir esta propriedade para uma estratégia de comprar e manter pode ser questionável, dado que seu preço de listagem é significativamente mais alto do que o valor justo de €225,417, resultando em um prémio de 14,9%. Isso pode levar a retornos insuficientes ao longo do tempo, particularmente com um rendimento bruto de apenas 4,1% e a classificação de condição da propriedade refletindo desgaste.
Riscos
Risco Económico Moderado A pontuação de estabilidade económica de 68/100 sugere potenciais flutuações na estabilidade de rendimento, o que pode afetar o desempenho da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 300 252 €
- Capital próprio necessário
- 93 052 €
- Prestação mensal
- 874 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -429 €
- Preço259 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8736 €
- Imposto do Selo (escritura)2072 €
- Imposto do Selo (crédito)1243 €
- Escritura, registo e banco2122 €
- Obras27 080 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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