Apartamento em Olhão
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Apartamento T2 com 111 m² em Olhão, à venda por 385 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 279 787 €, 27,3% abaixo do preço pedido. A análise de 29 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, elevador e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 111 m², construído em 2003. Localizado freguesia de Olhão, concelho de Olhão, distrito de Faro. Este apartamento inclui um terraço privado com acesso direto à cozinha, aumentando o espaço ao ar livre e oferecendo vistas pitorescas sobre a Ria Formosa e os Mercados de Olhão.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €385,000 está significativamente acima do valor justo de €279,787, com uma diferença de €105,213, ou 37.6%. Esta propriedade está claramente sobrevalorizada, não justificando a sua listagem com base nos comparáveis de mercado recentes.
Avaliação
Valor justo estimado em €279,787 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €385,000 situa-se €105,213 (37.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €385,000 face à base da zona de Olhão, Olhão, Faro de €267,702 (€2,412/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 68/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €267,702, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €279,787 (€2,521/m²), uma diferença de €105,213 (37.6%) face ao preço pedido de €385,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Olhão · 38b605 | Imóvel em análise | €385,000 | €3,468 | — | 70 | 61 |
| rua Vasco da Gama | Ativo | €270,000 | €2,328 | 32.9% | 68 | 63 |
| rua António Henriques Cabrita em Olhão | Ativo | €309,000 | €2,687 | 22.5% | 72 | 69 |
| rua Almirante Reis | Ativo | €255,000 | €2,452 | 29.3% | 60 | 61 |
| Quelfes · 49b7b7 | Ativo | €290,000 | €2,589 | 25.3% | 74 | 60 |
| Mediana | €280,000 | €2,521 | 27.3% | 70 | 62 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental A propriedade, listada a €385,000, está sobrevalorizada em 37.6% em comparação com o seu valor justo de €279,787. Com um rendimento bruto de apenas 3.3% e uma classificação de condição de 68/100, é improvável que gere renda suficiente no competitivo mercado de aluguer de curto prazo do Algarve. Long-term rental Com um preço de lista de €385,000, a propriedade está sobrevalorizada, criando um gap significativo de 37.6% em relação ao seu valor justo de €279,787. Com um rendimento de 3.3% e uma classificação de bairro de apenas 61/100, pode ter dificuldades para atrair inquilinos de longo prazo numa economia predominantemente ligada ao turismo. Buy-and-hold Esta propriedade está sobrevalorizada a €385,000, excedendo significativamente o seu valor justo de €279,787 em 37.6%. O baixo rendimento bruto de 3.3% indica um potencial limitado de valorização, colocando o investimento numa desvantagem na estratégia de comprar e manter no mercado centrado no turismo de Olhão.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade enfrenta uma potencial instabilidade financeira devido a uma pontuação de estabilidade económica relativamente baixa de 60/100, o que pode afetar as condições do mercado geral e a procura de aluguer. Risco de Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de apenas 55/100, existe um risco aumentado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância e custos elevados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 439 451 €
- Capital próprio necessário
- 131 451 €
- Prestação mensal
- 1299 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -822 €
- Preço385 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3080 €
- Imposto do Selo (crédito)1848 €
- Escritura, registo e banco2424 €
- Obras28 999 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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