Apartamento T3, 115 m² em Quelfes, Olhão
Apartamento T3 com 115 m² em Quelfes, Olhão, à venda por 309 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 274 822 €, 11,1% abaixo do preço pedido. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e aquecimento central.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 115 m², construído em 1994. Localizado em rua António Henriques Cabrita em Olhão, freguesia de Quelfes, concelho de Olhão, distrito de Faro. Característica Notável: Este apartamento possui quatro varandas, proporcionando amplo espaço exterior, enquanto a varanda fechada oferece versatilidade para opções adicionais de habitação ou armazenamento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €309,000 supera o valor justo de €274,822 em €34,178, ou 12.4%. Esta propriedade deve ser considerada sobrevalorizada dadas as atuais condições do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €274,822 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €309,000 situa-se €34,178 (12.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €309,000 face à base da zona de rua António Henriques Cabrita em Olhão de €221,699 (€1,928/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 69/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €221,699, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €274,822 (€2,390/m²), uma diferença de €34,178 (12.4%) face ao preço pedido de €309,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua António Henriques Cabrita em Olhão | Imóvel em análise | €309,000 | €2,687 | — | 72 | 69 |
| rua Almirante Reis | Ativo | €255,000 | €2,452 | 8.7% | 60 | 61 |
| estrada de Quelfes | Ativo | €299,500 | €2,186 | 18.6% | 73 | 71 |
| rua Vasco da Gama | Ativo | €270,000 | €2,328 | 13.4% | 68 | 63 |
| Quelfes · 49b7b7 | Ativo | €290,000 | €2,589 | 3.6% | 74 | 60 |
| Mediana | €280,000 | €2,390 | 11.1% | 71 | 62 |
Tese de investimento
Aluguer de férias a curto prazo O apartamento de 3 quartos em Quelfes, listado por €309,000, apresenta uma diferença significativa de 12.4% acima do seu valor justo de €274,822, indicando que está sobrevalorizado para uma estratégia de aluguer de férias a curto prazo. Dada a rentabilidade bruta de 3.4% e a natureza sazonal da economia orientada pelo turismo no Algarve, os retornos projetados provavelmente não justificarão este preço elevado. Compra e manutenção Esta propriedade, com um preço de listagem que excede o valor justo em 12.4%, está sobrevalorizada e pode não gerar a valorização de longo prazo esperada numa estratégia de compra e manutenção. Juntamente com uma classificação de condição de 69/100, os investidores potenciais devem ser cautelosos quanto à possibilidade de crescimento estagnado. Aluguer familiar O apartamento de 3 quartos em Quelfes, listado por €309,000, está sobrevalorizado em relação ao seu valor justo de €274,822, o que pode limitar a sua atratividade como aluguer familiar. Com a propriedade a obter 69/100 tanto na condição como na vizinhança, poderá não atrair fortemente inquilinos familiares a longo prazo num mercado competitivo.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica A propriedade possui uma baixa pontuação de estabilidade económica de 55/100, indicando um risco significativo de flutuações nas condições do mercado que podem afetar a procura de inquilinos e a renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 356 093 €
- Capital próprio necessário
- 108 893 €
- Prestação mensal
- 1042 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -646 €
- Preço309 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões12 236 €
- Imposto do Selo (escritura)2472 €
- Imposto do Selo (crédito)1483 €
- Escritura, registo e banco2242 €
- Obras28 661 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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