Apartamento em Armação de Pêra
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Apartamento T2 com 123 m² em Armação de Pêra, Silves, à venda por 895 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 523 117 €, 41,6% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, campo, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 3 casas de banho de 123 m², no 5º andar, certificado energético A+. Localizado em avenida do Rio, 2, freguesia de Armação de Pêra, concelho de Silves, distrito de Faro.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €895,000 está significativamente acima do valor justo de €523,117, com uma diferença de €371,883 (71.1%). Esta propriedade é, portanto, classificada como sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip exigiria renovações significativas para justificar a revenda a um preço premium, dado o preço pedido em comparação com o valor justo. Melhorias imediatas poderiam potencialmente aumentar o valor de revenda. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 1.7%, gerar uma renda mensal aproximada de €1,268 pode ser viável. No entanto, este rendimento é relativamente baixo em comparação com as taxas de mercado típicas para arrendamentos de longo prazo na área.
Avaliação
Valor justo estimado em €523,117 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €895,000 situa-se €371,883 (71.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €895,000 face à base da zona de avenida do Rio, 2 de €402,226 (€3,270/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 89/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €402,226, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €523,117 (€4,253/m²), uma diferença de €371,883 (71.1%) face ao preço pedido de €895,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida do Rio, 2 | Imóvel em análise | €895,000 | €7,276 | — | 90 | 64 |
| avenida General Humberto Delgado S / N | Ativo | €695,000 | €4,860 | 33.2% | 85 | 80 |
| estrada dos Salgados, 100 | Ativo | €685,000 | €5,480 | 24.7% | 85 | 70 |
| Armação de Pêra · 6d5498 | Ativo | €525,000 | €3,646 | 49.9% | 80 | 70 |
| Alcantarilha e Pêra · 19f5d7 | Ativo | €395,000 | €5,725 | 21.3% | 75 | 70 |
| Mediana | €605,000 | €5,170 | 28.9% | 83 | 70 |
Tese de investimento
Aluguer de férias a curto prazo A propriedade ao preço de €895,000 está sobrevalorizada, com um gap significativo de 71.1% em comparação com o seu valor justo de €523,117, o que limita a potencialidade de gerar uma renda viável. Um rendimento bruto de apenas 1.7% indica ainda que o investimento lutaria para justificar a sua elevada entrada. Compra e manutenção Manter esta propriedade pode não ser prudente, dado que o seu preço de listagem está substancialmente 71.1% acima do valor justo de €523,117, tornando a apreciação a longo prazo incerta. Além disso, enquanto a classificação positiva de 89/100 para condição é apelativa, as limitações económicas do bairro podem impactar negativamente o valor de revenda no futuro. Aluguer a longo prazo Com um rendimento bruto de apenas 1.7% e um preço que está 71.1% acima do valor justo, esta propriedade não está bem posicionada para rentabilidade em aluguer a longo prazo. Os fatores económicos em jogo sugerem que a procura por arrendamento pode não suportar o preço inflacionado de €895,000, traduzindo-se em potenciais desafios de fluxo de caixa.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade apresenta uma pontuação de estabilidade económica relativamente baixa de 58, indicando riscos potenciais devido a flutuações económicas que poderiam impactar a procura de inquilinos ou a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 963 804 €
- Capital próprio necessário
- 247 804 €
- Prestação mensal
- 3136 €
- Rentabilidade bruta
- 1,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2789 €
- Preço895 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões53 700 €
- Imposto do Selo (escritura)7160 €
- Imposto do Selo (crédito)4296 €
- Escritura, registo e banco3648 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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