Moradia em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires
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Moradia T3 com 70 m² em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal, à venda por 360 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 225 512 €, 37,4% abaixo do preço pedido. A análise de 15 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T3 com 1 casas de banho de 70 m², construído em 1984, certificado energético F. Localizado em rua General Humberto Delgado, 29, freguesia de União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A propriedade inclui uma área de churrasqueira coberta para refeições ao ar livre, aumentando o seu potencial de entretenimento e apelo recreativo numa encantadora vizinhança.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €360,000 excede o valor justo de €225,512 em €134,488 (59,6%). Esta propriedade está acima do valor justo com base na análise comparativa do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €225,512 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €360,000 situa-se €134,488 (59.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €360,000 face à base da zona de rua General Humberto Delgado, 29 de €181,556 (€2,594/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €181,556, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €225,512 (€3,222/m²), uma diferença de €134,488 (59.6%) face ao preço pedido de €360,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua General Humberto Delgado, 29 | Imóvel em análise | €360,000 | €5,143 | — | 80 | 70 |
| rua das Amoreiras | Ativo | €473,700 | €3,408 | 33.7% | 80 | 73 |
| rua Vidreiros, 5 | Ativo | €259,000 | €3,159 | 38.6% | 82 | 72 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 6d55a0 | Ativo | €450,000 | €3,285 | 36.1% | 75 | 74 |
| Amora · a79e45 | Ativo | €380,000 | €3,619 | 29.6% | 73 | 71 |
| Mediana | €415,000 | €3,347 | 34.9% | 78 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade a €360,000 está significativamente sobrevalorizada com uma diferença de 59,6% em relação ao seu valor justo de €225,512, indicando uma falta de atratividade para inquilinos a longo prazo que procuram valor pelo seu dinheiro. Com um rendimento bruto de apenas 3,9%, não oferece uma oportunidade de investimento convincente para um rendimento de arrendamento estável. Arrendamento familiar A €360,000, esta propriedade excede o valor justo em 59,6%, o que pode afastar as famílias que procuram habitação acessível num ambiente suburbano próximo de Lisboa. Apesar das boas comodidades e baixos níveis de criminalidade, a natureza sobrevalorizada desta propriedade compromete sua atratividade para arrendatários familiares. Comprar e manter Com um preço atual de €360,000, esta propriedade está sobrevalorizada em 59,6% em relação ao seu valor justo de €225,512, tornando-a uma candidata inadequada para uma estratégia de comprar e manter. O retorno esperado sobre o investimento é diminuído pelo baixo rendimento bruto de 3,9%, refletindo uma falta de potencial de valorização de capital.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 60/100, existe um risco significativo de alta rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos adicionais.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 386 080 €
- Capital próprio necessário
- 98 080 €
- Prestação mensal
- 1214 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -522 €
- Preço360 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões16 100 €
- Imposto do Selo (escritura)2880 €
- Imposto do Selo (crédito)1728 €
- Escritura, registo e banco2364 €
- Obras3007 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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