Apartamento em Quelfes
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Apartamento T3 com 21 m² em Quelfes, Olhão, à venda por 465 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 81 217 €, 82,5% abaixo do preço pedido. A análise de 31 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 21 m², certificado energético B. Localizado em rua Rainha Santa Isabel, freguesia de Quelfes, concelho de Olhão, distrito de Faro. Características Notáveis: Esta propriedade inclui um generoso pátio privado acessível a partir dos quartos, proporcionando potencial para uma área de refeições ao ar livre ou um espaço seguro para animais de estimação.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €465,000 está significativamente acima do valor justo de €81,217, representando uma sobrevalorização alarmante de €383,783 (472,5%). Parecer: sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €81,217 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €465,000 situa-se €383,783 (472.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €465,000 face à base da zona de rua Rainha Santa Isabel de €66,338 (€3,159/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €66,338, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €81,217 (€3,867/m²), uma diferença de €383,783 (472.5%) face ao preço pedido de €465,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Rainha Santa Isabel | Imóvel em análise | €465,000 | €22,143 | — | 78 | 64 |
| urbanização Marina Village | Ativo | €430,000 | €4,674 | 78.9% | 74 | 70 |
| azinhaga da Patinha | Ativo | €410,690 | €3,111 | 85.9% | 82 | 68 |
| avenida da República | Ativo | €395,000 | €2,883 | 87.0% | 70 | 57 |
| azinhaga da Patinha | Ativo | €530,000 | €2,994 | 86.5% | 84 | 61 |
| Mediana | €420,345 | €3,053 | 86.2% | 78 | 65 |
Tese de investimento
Aluguer de curta duração A propriedade está sobrevalorizada em 472,5%, ultrapassando em muito o seu valor justo de €81.217, o que limita a sua viabilidade como aluguer de curta duração numa zona turística como Olhão. Com um rendimento bruto de 0%, os potenciais retornos não justificam o investimento. Manter e aguardar A €465.000, a diferença significativa em relação ao seu valor justo sugere que manter a propriedade a longo prazo pode resultar numa perda de capital sustentada, em vez de valorização. A falta de rendimento de aluguer indica ainda que uma estratégia de manter e aguardar seria financeiramente prejudicial. Aluguer familiar O alto preço de compra em comparação com o seu valor justo torna esta propriedade inadequada para uma estratégia de aluguer familiar, pois não oferece qualquer rendimento de aluguer. Além disso, a pontuação de qualidade do bairro de 64/100 levanta preocupações sobre a retenção e satisfação dos inquilinos, sublinhando ainda mais a sua sobrevalorização.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 65/100 pode indicar potenciais flutuações no mercado local que afetam os valores das propriedades e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 499 367 €
- Capital próprio necessário
- 127 367 €
- Prestação mensal
- 1568 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1983 €
- Preço465 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões24 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3720 €
- Imposto do Selo (crédito)2232 €
- Escritura, registo e banco2616 €
- Obras1299 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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