Apartamento T2, 100 m² em Ermesinde, Valongo
Apartamento T2 com 100 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 199 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 212 179 €, em linha com o preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, soalho de madeira e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 100 m², no 3º andar, certificado energético D. Localizado freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: A localização no 3º andar oferece uma exposição solar excecional tanto a leste como a oeste, assegurando espaços de vida iluminados ao longo do dia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €199,000 está €13,179 (6.2%) abaixo do valor justo de €212,179, indicando uma avaliação ao preço justo para esta propriedade. Este valor está alinhado com as expectativas de mercado, sugerindo que não há uma sobrevalorização ou subvalorização significativa.
Avaliação
Valor justo estimado em €212,179 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €199,000 situa-se €13,179 (6.2%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €199,000 face à base da zona de Ermesinde, Valongo, Porto de €203,776 (€2,038/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 63/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €203,776, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €212,179 (€2,122/m²), uma diferença de €13,179 (6.2%) face ao preço pedido de €199,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ermesinde · 162429 | Imóvel em análise | €199,000 | €1,990 | — | 60 | 70 |
| Águas Santas · ade5f7 | Ativo | €235,000 | €2,500 | 25.6% | 62 | 70 |
| Baguim do Monte (Rio Tinto) · e40aa5 | Ativo | €145,000 | €1,510 | 24.1% | 70 | 69 |
| rua Bento de Jesus Caraça | Ativo | €195,000 | €1,950 | 2.0% | — | 72 |
| Ermesinde · e40b0f | Ativo | €127,500 | €1,356 | 31.8% | 55 | 73 |
| Mediana | €170,000 | €1,730 | 13.1% | 62 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 2 quartos em Ermesinde oferece um preço justo com um rendimento bruto de 5%, tornando-se uma opção estável para investimentos em arrendamento de longo prazo. Embora a propriedade esteja avaliada de forma justa, a pontuação de condição de 63/100 apoia seu potencial para uma renda de arrendamento consistente. Arrendamento para famílias O layout de 100m² deste apartamento e a sua avaliação justa tornam-no uma escolha viável para arrendamentos familiares na área metropolitana do Porto. A pontuação de bairro de 70/100 garante um ambiente familiar, aumentando a atratividade para potenciais inquilinos, apesar do seu preço justo. Comprar e manter Como investimento de comprar e manter, esta propriedade está a um preço justo em relação ao seu valor de mercado, posicionando-a para uma apreciação gradual ao longo do tempo. A condição razoável e o rendimento estão bem alinhados com estratégias de propriedade a longo prazo, embora o crescimento possa ser limitado num cenário de avaliação justa.
Riscos
Possível Rotação de Inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade, o que pode interromper o fluxo de caixa e aumentar os custos associados à procura de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 242 517 €
- Capital próprio necessário
- 83 317 €
- Prestação mensal
- 671 €
- Rentabilidade bruta
- 4,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -252 €
- Preço199 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4536 €
- Imposto do Selo (escritura)1592 €
- Imposto do Selo (crédito)955 €
- Escritura, registo e banco1978 €
- Obras34 456 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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