Apartamento T2, 51 m² em São Vicente, Lisbon
Apartamento T2 com 51 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 349 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 302 469 €, 13,6% abaixo do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 51 m², no 3º andar, certificado energético G. Localizado em rua do Vale de Santo António, freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui uma bela varanda aberta com deslumbrantes vistas para o rio, aumentando tanto o apelo estético como o espaço exterior numa vibrante área urbana.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €349,900 está €47,431 (15.7%) acima do valor justo de €302,469, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Este prémio pode sugerir uma margem de negociação limitada para potenciais compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €302,469 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €349,900 situa-se €47,431 (15.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €349,900 face à base da zona de rua do Vale de Santo António de €284,875 (€5,586/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €284,875, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €302,469 (€5,931/m²), uma diferença de €47,431 (15.7%) face ao preço pedido de €349,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Vale de Santo António | Imóvel em análise | €349,900 | €6,861 | — | 80 | 86 |
| São Vicente · 4a81aa | Ativo | €379,900 | €6,784 | 1.1% | 78 | 82 |
| rua da Bela Vista À Graça, 90 | Ativo | €375,000 | €7,500 | 9.3% | 80 | 84 |
| travessa Santo António À Graça, 4 | Ativo | €410,000 | €4,767 | 30.5% | 75 | 83 |
| calçada Agostinho de Carvalho, 9 | Ativo | €220,000 | €2,933 | 57.2% | 73 | 82 |
| Mediana | €377,450 | €5,776 | 15.8% | 77 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade oferece um rendimento bruto de 3,9%, que é relativamente baixo em comparação com os padrões de mercado em Lisboa. Com um valor justo de €302,469 e um preço de listagem de €349,900, o apartamento está avaliado em 15,7% acima do que seria considerado razoável para o desempenho de arrendamento a longo prazo. Arrendamento de curto prazo A localização em São Vicente tem um forte apelo turístico, mas o preço atual restringe a lucratividade no mercado de arrendamento de curto prazo. A diferença de 15,7% entre o preço de listagem e o valor justo sugere que a propriedade está sobrevalorizada, limitando potencialmente os retornos neste espaço competitivo. Compra e manutenção Embora manter propriedade em Lisboa central tende a ser uma estratégia sólida, a avaliação atual torna esta opção menos atrativa. Avaliada em 15,7% acima do seu valor justo, a abordagem de compra e manutenção com este apartamento pode resultar em retornos desapontantes em relação às condições de mercado ao longo do tempo.
Riscos
Risco de Vazio Potencial: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 80/100, existe um risco potencial de vazio que pode afetar a estabilidade da renda de arrendamento se a rotatividade de inquilinos aumentar.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 372 552 €
- Capital próprio necessário
- 92 632 €
- Prestação mensal
- 1180 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -538 €
- Preço349 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 292 €
- Imposto do Selo (escritura)2799 €
- Imposto do Selo (crédito)1680 €
- Escritura, registo e banco2340 €
- Obras541 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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