Apartamento T3, 78 m² em Vila Nova de Cacela, Vila Real de Santo António
Apartamento T3 com 78 m² em Vila Nova de Cacela, Vila Real de Santo António, à venda por 425 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 332 351 €, 21,8% abaixo do preço pedido. A análise de 36 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim, piscina e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 78 m², construído em 2014, certificado energético A. Localizado em rua do Alto da Romaneira, freguesia de Vila Nova de Cacela, concelho de Vila Real de Santo António, distrito de Faro. Esta propriedade oferece uma entrada privada pela terraço que permite estacionamento conveniente e dispõe de uma área de churrasqueira ensolarada, perfeita para convívios ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €425,000 está significativamente acima do valor justo de €332,351, representando uma diferença de €92,649 (27.9%). Esta propriedade está, portanto, sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €332,351 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €425,000 situa-se €92,649 (27.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €425,000 face à base da zona de rua do Alto da Romaneira de €279,845 (€3,588/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €279,845, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €332,351 (€4,261/m²), uma diferença de €92,649 (27.9%) face ao preço pedido de €425,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Alto da Romaneira | Imóvel em análise | €425,000 | €5,449 | — | 75 | 52 |
| Altura · 23f20c | Ativo | €305,000 | €4,236 | 22.3% | 75 | 62 |
| Altura · a80509 | Ativo | €315,000 | €5,727 | 5.1% | 75 | 70 |
| rua Duque de Terceira, 76 | Ativo | €315,000 | €5,727 | 5.1% | 75 | 56 |
| Vila Nova de Cacela · bf28af | Ativo | €300,000 | €4,286 | 21.3% | 73 | 55 |
| Mediana | €310,000 | €5,007 | 8.1% | 75 | 59 |
Tese de investimento
Longo prazo de arrendamento Este imóvel está sobrevalorizado a €425,000, significativamente acima do valor justo de €332,351, apresentando uma diferença de 27,9%. Com um rendimento bruto de 0% e qualidade de inquilinos limitada devido à localização rural, as perspetivas para uma receita de arrendamento estável parecem fracas. Comprar e manter Dada a significativa sobrevalorização desta propriedade, investir ao preço atual de €425,000 não é recomendável. O panorama económico e as amenidades limitadas na vizinhança sugerem que a valorização a longo prazo será desafiadora.
Riscos
Vulnerabilidade económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 45/100, existe um risco significativo de uma recessão económica a afetar os valores dos imóveis e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 460 829 €
- Capital próprio necessário
- 120 829 €
- Prestação mensal
- 1433 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1833 €
- Preço425 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3400 €
- Imposto do Selo (crédito)2040 €
- Escritura, registo e banco2520 €
- Obras6569 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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