Apartamento em Olhão
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Apartamento T2 com 122 m² em Olhão, à venda por 799 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 574 924 €, 28% abaixo do preço pedido. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de rio e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 3 casas de banho de 122 m², construído em 2021, certificado energético A+. Localizado freguesia de Olhão, concelho de Olhão, distrito de Faro. Características Destacadas: O apartamento oferece vistas panorâmicas deslumbrantes sobre a Ria Formosa e proporciona acesso exclusivo a piscinas exteriores e interiores aquecidas, melhorando a experiência de vida de luxo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €799,000 está significativamente acima do valor justo de €574,924, representando uma sobrevalorização de €224,076 (39,0%). Isso indica que a propriedade não está alinhada com o seu valor de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €574,924 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €799,000 situa-se €224,076 (39.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €799,000 face à base da zona de Olhão, Olhão, Faro de €501,015 (€4,107/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 86/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €501,015, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €574,924 (€4,712/m²), uma diferença de €224,076 (39.0%) face ao preço pedido de €799,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Olhão · 3a7135 | Imóvel em análise | €799,000 | €6,549 | — | 86 | 57 |
| Olhão · 002284 | Ativo | €1,290,000 | €10,932 | 66.9% | 85 | 60 |
| Olhão · 4d4668 | Ativo | €725,000 | €4,801 | 26.7% | 72 | 73 |
| Olhão · 6a9448 | Ativo | €630,000 | €5,727 | 12.5% | 80 | 62 |
| rua Custódio Domingos Pereira Neto | Ativo | €430,000 | €4,624 | 29.4% | 78 | 70 |
| Mediana | €677,500 | €5,264 | 19.6% | 79 | 66 |
Tese de investimento
Arrendamento de curto prazo A propriedade em Olhão, listada por €799.000, apresenta uma diferença significativa de 39,0% em comparação com o seu valor justo de €574.924, indicando que está sobrevalorizada para possíveis rendimentos de arrendamento. Com um baixo rendimento bruto de 1,7% numa área com alta procura turística, o investimento carece de potencial para retornos atrativos, apesar da demanda de férias. Arrendamento de longo prazo Com um valor justo de €574.924, o preço atual de €799.000 sinaliza que a propriedade está sobrevalorizada para fins de arrendamento de longo prazo. O rendimento bruto de 1,7% não justifica o investimento, particularmente dada a dependência econômica da área no turismo e a baixa classificação do bairro de 57/100, que diminui a atratividade para os inquilinos.
Riscos
Instabilidade Económica e de Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade econômica de 55 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 55, existe um risco significativo de variação na renda de aluguel e potencial vacância, levando a um fluxo de caixa imprevisível.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 860 585 €
- Capital próprio necessário
- 221 385 €
- Prestação mensal
- 2695 €
- Rentabilidade bruta
- 1,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2402 €
- Preço799 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões47 940 €
- Imposto do Selo (escritura)6392 €
- Imposto do Selo (crédito)3835 €
- Escritura, registo e banco3418 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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