Moradia em Luz
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Moradia T4 com 236 m² em Luz, Lagos, à venda por 1 595 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 844 390 €, 47,1% abaixo do preço pedido. A análise de 42 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim, piscina e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T4 com 4 casas de banho de 236 m², certificado energético B. Localizado freguesia de Luz, concelho de Lagos, distrito de Faro. Características Notáveis: A moradia inclui uma adega para entusiastas, e características como uma piscina com cascata e uma área de refeições ao ar livre com vistas deslumbrantes para o mar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,595,000 está significativamente acima do valor justo de €844,390, representando 88,9% acima do valor justo. Veredicto: sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €844,390 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,595,000 situa-se €750,610 (88.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,595,000 face à base da zona de Luz, Lagos, Faro de €818,337 (€3,468/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 83/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €818,337, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €844,390 (€3,578/m²), uma diferença de €750,610 (88.9%) face ao preço pedido de €1,595,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Luz · 375000 | Imóvel em análise | €1,595,000 | €6,758 | — | 80 | 73 |
| rua Francisco Gavina, 56 | Ativo | €795,000 | €3,975 | 41.2% | 75 | 72 |
| jardim na Praia da Luz | Ativo | €775,000 | €3,063 | 54.7% | 75 | 65 |
| Luz · efdb0d | Ativo | €1,495,000 | €3,181 | 52.9% | 85 | 71 |
| rua da Calheta | Ativo | €1,750,000 | €9,777 | 44.7% | 80 | 72 |
| Mediana | €1,145,000 | €3,578 | 47.1% | 78 | 72 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental A propriedade está sobrevalorizada a €1.595.000, com uma diferença substancial de 88,9% em comparação com o seu valor justo de €844.390, o que afeta negativamente a rentabilidade potencial numa estratégia de aluguer a curto prazo. Dada a baixa rentabilidade de 2,1% e as flutuações sazonais periódicas no turismo, este investimento provavelmente terá dificuldades em proporcionar retornos adequados. Family rental Com um preço de listagem de €1.595.000, a propriedade está significativamente sobrevalorizada, tornando-a uma opção menos atraente para aluguer familiar a longo prazo. Com uma rentabilidade de apenas 2,1% e a classificação do bairro em 73/100, a viabilidade financeira desta estratégia é questionável. Buy-and-hold A avaliação da propriedade em €1.595.000 indica um ativo sobrevalorizado que pode dificultar a apreciação de capital ao longo do tempo numa estratégia de comprar e manter. Juntamente com um valor justo de €844.390, esta disparidade, aliada a perspetivas de baixa rentabilidade, sugere que os ganhos a longo prazo são pouco prováveis neste mercado. Not ideal for: A propriedade não é adequada para alojamento estudantil, uma vez que as métricas não estão alinhadas com as exigências deste mercado de inquilinos. Além disso, a sua condição e o alto preço excluem o uso industrial, ao passo que estar sobrevalorizada desqualifica ainda mais para o mercado de luxo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 65/100 indica potenciais flutuações na economia local, o que pode afetar a procura de inquilinos e a estabilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 742 397 €
- Capital próprio necessário
- 466 397 €
- Prestação mensal
- 5380 €
- Rentabilidade bruta
- 1,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4739 €
- Preço1 595 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões119 625 €
- Imposto do Selo (escritura)12 760 €
- Imposto do Selo (crédito)7656 €
- Escritura, registo e banco5328 €
- Obras2028 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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