Apartamento em Águas Livres
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Apartamento T2 com 114 m² em Águas Livres, Amadora, à venda por 495 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 491 560 €, em linha com o preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 114 m², no 8º andar, certificado energético B. Localizado em avenida São Jorge da Mina, freguesia de Águas Livres, concelho de Amadora, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui automação residencial avançada com sensores de segurança abrangentes, e todas as janelas estão equipadas com estores elétricos que oferecem excecionais isolamento térmico e acústico.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €495,000 está ligeiramente acima do valor justo de €491,560 por €3,440 (0,7%). Isso indica que a propriedade está ao preço justo e precificada de maneira apropriada no clima de mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €491,560 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €495,000 situa-se €3,440 (0.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €495,000 face à base da zona de avenida São Jorge da Mina de €369,629 (€3,242/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €369,629, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €491,560 (€4,312/m²), uma diferença de €3,440 (0.7%) face ao preço pedido de €495,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida São Jorge da Mina | Imóvel em análise | €495,000 | €4,342 | — | 79 | 75 |
| rua Espregueira Mendes, 9 | Ativo | €499,000 | €5,040 | 16.1% | 80 | 79 |
| avenida Cottinelli Telmo | Ativo | €470,000 | €4,312 | 0.7% | 70 | 73 |
| avenida das Laranjeiras, 36 | Ativo | €520,000 | €4,333 | 0.2% | 72 | 69 |
| rua Baden Powell, 1 | Ativo | €469,000 | €4,078 | 6.1% | 75 | 78 |
| Mediana | €484,500 | €4,323 | 0.5% | 74 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade apresenta um rendimento bruto de 3,3%, indicando um retorno que é consistente com os padrões atuais de mercado. Dada a sua avaliação justa de €491,560, o apartamento parece alinhar-se de perto com as expectativas de investimento em arrendamento a longo prazo, tornando-se uma escolha razoável para a geração de rendimento estável. Arrendamento familiar Com uma classificação de qualidade do bairro de 75/100, esta localização oferece um apelo considerável para famílias que procuram proximidade com as comodidades de Lisboa. A combinação de um espaço confortável para viver e um preço justo posiciona a propriedade como uma opção adequada para inquilinos orientados para a família que procuram vida suburbana. Renovação com valor acrescentado Embora a propriedade esteja em boas condições, com uma pontuação de 81/100, há potencial para melhorias que poderiam aumentar o seu valor. No entanto, com uma pequena diferença em relação ao valor justo, a valorização decorrente de obras poderá ser limitada, sugerindo uma abordagem mais cautelosa para esta estratégia. Não ideal para habitação de estudantes A natureza suburbana de Águas Livres, juntamente com a adequação demográfica, torna esta propriedade menos atraente para habitação de estudantes. As dinâmicas atuais do mercado e a qualidade dos inquilinos não se alinham bem com as características típicas procuradas nos mercados de arrendamento estudantil.
Riscos
Risco de Recesso Económico A propriedade pode enfrentar uma diminuição da procura se as condições económicas piorarem, apesar de um score de estabilidade económica relativamente alto de 80/100, indicando uma vulnerabilidade potencial a longo prazo devido à estabilidade dos inquilinos de 75/100.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 534 059 €
- Capital próprio necessário
- 138 059 €
- Prestação mensal
- 1670 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -959 €
- Preço495 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3960 €
- Imposto do Selo (crédito)2376 €
- Escritura, registo e banco2688 €
- Obras3135 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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